푸켓 부동산에 대한 투자는 비교적 낮은 진입 장벽, 안정적인 자본금 증가, 높은 임대 수익률 등의 조합으로 매력적입니다. 시장의 주요 동인은 관광객 증가와 외국인들의 관심으로, 열대 기후와 발달된 인프라에서 고품질 주택에 대한 수요가 꾸준히 창출됩니다.
시장에는 몇 가지 기본적인 투자 전략이 있으며, 각 전략에는 투자자의 목표, 계획 기간, 재정 능력에 따라 투자 대상을 선택하는 것이 필요합니다. 이 시장에서 성공적인 투자는 장기 소유권, 안정적인 임대 수입 획득, 활발한 투기적 운영 등 전략의 선택에 따라 결정됩니다.
푸켓 최고의 부동산 거래
투자 전략 1: 과제
양도 전략은 건설 초기 단계에서 매매 계약을 체결하는 것을 포함하며, 이를 통해 투자자는 최소 가격을 확정하고 건설이 완료되기 전에 소유권을 등록하는 데 드는 비용을 피할 수 있습니다. 이 방식에서는 계약이 재판매되기 전까지는 물건이 재산이 되지 않으며, 거래는 계약에 따른 권리의 이전을 통해 이루어집니다.
과제 전략의 장점:
초기 비용이 낮음: 매매가 시작될 때 계약을 체결하면 투자자는 최소 가격으로 부동산을 구매할 수 있습니다.
등록 비용 없음: 부동산은 재판매될 때까지 등록되지 않으므로 세금이나 등록 비용이 없습니다.
빠른 자본 회전율: 건설이 완료되기 전에 계약을 판매할 수 있는 능력을 통해 신속하게 투자금을 회수하고 수익을 낼 수 있습니다.
투기적 잠재력: 유리한 시장 조건 하에서 자본은 1~3년 내에 100% 이상 증가할 수 있습니다.
할당 전략의 단점:
경쟁이 치열합니다. 유동자산 아파트는 몇 주 만에 매진되므로 신속한 결정이 필요합니다.
공급 제한: 공사 중에 신속하고 수익성 있게 재판매할 수 있는 프로젝트를 찾는 것은 어려울 수 있습니다.
재판매 지연 위험: 계약이 기한 내에 재판매되지 않을 경우, 투자자는 추가 세금 비용으로 해당 부동산을 등록해야 할 수 있습니다. 따라서 이 전략은 "마지막 돈으로" 투자하는 데는 권장되지 않습니다.
신속한 대응 필요성: 이 전략에는 개발자 및 기관과의 신속한 상호작용은 물론, 변화하는 시장 상황에 대한 신속한 대응이 필요합니다.
여기서는 속도가 중요하기 때문에, 물건을 독립적으로 찾는 것은 실패할 가능성이 가장 높습니다. 왜냐하면 공식적인 판매가 시작되기도 전에 가장 좋은 옵션이 분해되기 때문입니다. 일찍 판매에 접근할 수 있는 신뢰할 수 있는 기관과 중개인을 통해 적합한 옵션을 찾는 것이 좋습니다.
투자 전략 2: 장기 임대 및 후속 매각으로 매수
매수-대여-전환 전략(또는 매수-대여-전환)은 임대 수입과 자본 증가를 결합한 균형 잡힌 접근 방식입니다. 투자자는 가능한 가장 낮은 가격으로 초기 단계에서 부동산을 구매하고, 이를 임대하여 안정적인 수입을 얻고, 세금 부담을 줄이기 위해 5년 이내에 매각할 계획을 세웁니다. 또한, 해당 부동산을 휴가 목적으로 사용할 수 있으므로 휴가 비용을 상당히 줄일 수 있습니다.
주의해야 할 사항
부동산 수 제한: 이 전략에 적합한 부동산은 드물고 빨리 매진되므로 시기적절한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
전문적인 관리: 신뢰할 수 있는 관리 회사를 선택하는 것은 중요한 역할을 합니다. 시설의 점유율과 기술적 상태는 시설의 작업에 따라 달라지기 때문입니다. 어떤 사설 업체도 대형 관리 회사나 호텔 운영업체의 서비스 수준에 맞먹을 수 없으며, 이를 통해 해당 부동산의 좋은 점유율을 보장할 수 없습니다.
모든 비용을 계산하세요. 불쾌한 놀라움을 피하고 순이익을 정확하게 파악하려면 유지 관리부터 세금까지 발생 가능한 모든 비용을 계산하는 것이 중요합니다.
종합적 소득 평가: 평가는 종합적으로 수행되어야 합니다. 임대 수입은 적지만 가치 성장 잠재력이 높은 물건은 장기 자본화 측면에서 훨씬 더 수익성이 높을 수 있습니다. 따라서 예상되는 임대 수입에만 의존해서는 안 됩니다.
푸켓 부동산에 투자하는 이 전략은 위험과 예상 수익 측면에서 최적입니다. 다음 전략은 가장 보수적인 옵션입니다.
전략 3: 연계 계약
연계 계약 전략은 가장 보수적인 투자 모델로, 기본적으로 은행 예금과 유사합니다. 투자자는 부동산을 매수하고 장기 계약(10~15년)에 서명하는데, 이에 따라 개발사는 고정된 연간 수입을 보장합니다. 계약에는 종종 매입 옵션이 포함되는데, 이를 통해 개발자는 원래 가격과 동일하거나 약간의 마진(예: +10~15%)을 붙여 해당 부동산을 매수하기로 약속합니다.
계약 조건을 주의 깊게 검토하세요. 보장 수익이 기대에 부합하는지 확인하고 매수 가능성을 평가하세요.
특이점
자본 동결: 계약 기간이 길기 때문에(10~15년) 투자는 장기간 유동성이 없는 상태로 남습니다. 이런 물건을 다시 파는 건 매우 어렵다.
제한된 수입: 고정 수입은 꾸준한 수입 흐름을 보장하지만, 부동산이 많은 임대 수입을 창출하고 가치가 상당히 상승하는 경우(매수 옵션 포함) 추가 수입을 허용하지 않습니다.
개발자 신뢰성: 핵심은 고정 수입과 환매 의무를 충족할 수 있는 평판 좋은 개발자를 선택하는 것입니다.
유지 보수 비용 없음: 이 전략은 개발자가 운영 비용을 부담하기 때문에 투자자의 재정적 위험을 더욱 줄여주기 때문에 매력적입니다.
따라서 연계 계약 전략은 보다 투기적인 계획과 비교했을 때 자본 이득의 가능성이 제한적이라는 것을 의미하더라도 안정성과 위험 최소화를 추구하는 투자자에게 적합합니다.
소득을 늘리는 방법
푸켓 부동산에 투자하여 수입을 늘리기 위한 몇 가지 일반적인 솔루션을 살펴보겠습니다.
나란히 있는 두 개의 스튜디오를 구매
임대 풀 프로그램에 따라 임대할 경우, 가장 높은 비율의 수입을 제공하는 것은 소규모 아파트(스튜디오나 원룸 아파트)입니다. 그러나 푸켓 아파트호텔의 대부분 유닛은 평면 구성이 컴팩트하고 구매자는 침실이 두 개 있는 넓은 객실을 선호하기 때문에 2차 시장에서 재판매하는 것은 종종 어렵습니다. 효과적인 해결책은 서로 옆에 위치한 두 개의 스튜디오를 구매한 후 연결문을 사용하여 두 스튜디오를 연결하는 것입니다. 이러한 접근 방식은 임대 수입을 늘릴 뿐만 아니라, 재개발 시 본격적인 2베드룸 아파트로 판매할 수 있는 부동산을 만들어내어 더욱 다양한 구매자에게 다가갈 수 있는 다재다능한 부동산이 됩니다.
개발자의 할부금 및 할인
일부 개발업체는 투자자에게 유연한 금융 조건을 제공합니다. 이러한 제도를 시행할 때, 구매자는 부동산 비용의 약 50%를 초기 지불금으로 지불하고, 나머지 금액은 매력적인 이자율(3~7%)로 1~5년 동안 대출을 통해 지불합니다. 보장소득 프로그램이 있는 프로젝트에서도 일반적으로 이율은 연 5% 정도로 고정되어 있어, 임대 수입을 활용해 대출금을 갚고 흑자를 유지할 수 있습니다. 투자자가 비용의 100%를 한 번에 지불할 수 있는 경우, 보통 5~10%의 할인을 받습니다. 보장된 수입을 포기하고 증가된 수익(예: 3년 동안 7%)을 얻거나 최대 21%의 상당한 할인으로 물건을 구매하는 옵션도 있는데, 이를 통해 시장 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.
최고의 가격을 위한 조기 입장
건설 단계에서 부동산을 조기에 매수하는 전략은 정당하다. 이 단계에서 개발자는 가장 유리한 조건을 제공하고 최소 가격을 설정하여 단지 개발에 따른 부동산 가격 상승 전에 비용을 확정할 수 있으며, 임대 수입은 소유자들 사이에서 분배되는데, 적게 지불한 사람에게 비율이 더 유리합니다. 또한, 신뢰할 수 있는 중개인을 통한 사전 판매에 참여하면 해당 프로젝트가 대중 시장에 출시되기 훨씬 전에 한정된 수의 아파트에 대한 독점적인 접근 권한이 제공됩니다.
부동산 시장에 대한 깊은 지식을 갖춘 전문 부동산 중개인은 개발업체가 모든 수수료 비용을 부담하는 동안 지불 분할, 가구 형태의 선물, 복합 단지 유지 관리에 대한 할인 및 기타 보너스를 포함한 유리한 조건을 협상할 수 있습니다. 이러한 포괄적인 접근 방식을 통해 투자자에게 추가적인 재정적 부담을 주지 않고도 비용을 최적화하고, 수익성을 높이고, 고품질 거래 지원을 보장할 수 있습니다.