태국의 자유보유권과 임대보유권: 어떤 형태의 부동산 소유가 당신에게 적합할까요?

외국인이 태국에서 부동산을 구매하려면 현지 규정과 법적 세부 사항을 주의 깊게 연구해야 합니다. 영구 소유권(자유보유)과 장기 임대(임대보유) 중에서 선택하는 것은 각각의 형태가 고유한 특성, 장점, 한계를 가지고 있기 때문에 중요한 문제가 됩니다.

이 글에서는 자유보유권과 임대보유권, 그리고 보호임대보유권이 무엇인지 자세히 살펴보고, 이러한 소유권 형태에 대한 비교 분석도 실시하겠습니다. 이는 귀하의 투자 목표와 개인적 상황에 따라 정보에 입각한 선택을 내리는 데 도움이 되며, 법률의 변화 가능성도 고려합니다.

자유보유권 - 영구적인 개인 소유권

자유보유권은 외국인을 포함한 구매자가 해당 부동산에 대한 완전하고 영구적인 소유권을 받는 소유권 형태입니다. 거래가 완료되면 해당 부동산은 토지부에 등록되고 구매자에게는 도장이 찍힌 증명서(Chanote)가 발급됩니다. 이 문서는 해당 부동산의 위치, 면적, 배치, 등록일, 소유권 내역 등을 자세히 설명하며, 이는 소유권에 대한 신뢰할 수 있는 법적 증거로 사용됩니다.

태국에서는 공동주택을 구매할 때 주로 완전보유권이 제공됩니다. 법적으로 외국인은 부동산을 자유롭게 소유할 수 있지만, 공동주택에 대한 외국인의 총 소유 면적은 총 면적의 49%를 초과할 수 없습니다(자세한 내용은 아래 참조). 이러한 제한은 외국인과 국내 투자자 간의 균형을 유지하기 위한 것이므로, 부동산을 선택할 때 이 할당량을 고려하는 것이 중요합니다.

자유보유의 장점

• 영구 소유권: 자유 보유권은 무기한 소유권을 제공하여 안정성과 장기적인 투자 보안을 보장합니다.
• 완전 처분: 소유자는 재산에 대해 판매, 기부, 임대 또는 상속으로 물려주는 등 추가적인 제한 없이 자유롭게 결정을 내릴 수 있습니다.
• 법적 안정성: 토지부에서 발급한 문장 증명서는 소유권에 대한 신뢰할 수 있는 법적 증거를 제공하고 소송 위험을 최소화합니다.
• 투자 매력: 영구보유 부동산은 2차 시장에서 수요가 많은 경우가 많아 시간이 지남에 따라 가치가 잠재적으로 증가할 가능성이 있습니다.

자유보유권의 단점

• 외국인에 대한 제한: 외국인은 콘도미니엄 내의 아파트만 자유롭게 소유할 수 있으며, 여기에서도 지분에 제한이 있습니다. 단지 전체 면적의 49%를 넘을 수 없습니다.
• 높은 등록 비용: 완전보유형 부동산을 구매할 때는 평가 가치의 2%에 해당하는 등록 수수료, 인지세 및 기타 수수료를 포함하여 더 높은 세금과 수수료를 고려해야 합니다.
• 토지 권리 없음: 외국인은 토지를 직접 소유하는 것이 금지되어 있어, 토지가 아닌 아파트나 건물에만 자유보유권이 적용되므로 해당 부동산의 추가 개발이나 재개발 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 법적 절차의 복잡성: 거래를 공식화하는 과정에는 서류를 신중하게 검증하고 경험이 풍부한 변호사와 상담하는 것이 필요하므로 시간과 재정적 비용이 늘어날 수 있습니다.

공동주택 49% 할당의 특징

태국 법에 따르면 외국인은 콘도미니엄 전체 거주 면적의 49%를 초과하지 않는 지분만 자유롭게 소유할 수 있습니다. 즉, 각 주거 단지에서 면적의 49%는 외국인이 전액 소유한 것으로 등록할 수 있고, 나머지 51%는 임대권으로만 등록할 수 있습니다. 이러한 제한은 외국인과 국내 투자자 간의 균형을 보장하고 부동산 시장의 안정성을 유지하는 것을 목표로 합니다. 외국인이 부동산을 선택할 때, 오해를 피하고 최적의 투자를 계획하기 위해 소유 구조와 이용 가능한 할당량을 주의 깊게 조사해야 합니다.

태국 부동산 및 거주 허가

태국에서 부동산을 구매한다고 해서 자동으로 거주 허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 장기간 해당 국가에 체류할 계획이 있는 외국인은 장기 거주 비자나 투자 비자와 같은 특별 비자 프로그램을 고려해야 합니다. 이러한 프로그램에 참여하려면 부동산에 대한 최소 투자 금액이나 사업 창업을 포함한 여러 가지 기준을 충족해야 합니다. 따라서 특히 저가 주택 부문의 부동산을 구매할 계획을 세울 때 거주 허가를 얻는 데 관련된 요구 사항과 조건을 미리 조사하는 것이 중요합니다.

법인을 위한 부동산 매수

법인을 통해 부동산을 구매하는 것은 태국에 투자하는 인기 있는 방법으로, 외국인이 토지를 직접 소유하는 것과 관련된 일부 제한을 우회할 수 있습니다. 회사 이름으로 부동산을 등록하는 방법에는 두 가지 주요 방법이 있습니다.

새로운 회사 설립

외국 투자자는 신규 회사를 등록할 때 법률에 따라 최대 49%의 주식을 소유해야 한다는 요건을 충족해야 합니다. 즉, 본격적인 주주 구조를 형성하려면 현지 파트너를 유치하는 것이 필요하다는 의미입니다. 일반적으로 다음과 같은 계획이 사용됩니다.

• 주식 분배: 외국인 투자자는 의결권 주식에 대한 지배적 지분을 받지만 외국인의 지분은 49%를 초과할 수 없습니다.
• 현지 주주들의 영향력 최소화: 영향력이 적은 태국 국민을 유치하여 외국인이 회사에 대한 결정적 통제권을 유지할 수 있습니다.

기존 회사 인수

두 번째 옵션은 이미 대차대조표에 부동산을 보유하고 있는 기존 회사를 인수하는 것입니다. 이 경우 주주 구성이 바뀌고, 해당 재산은 새로운 소유자에게 넘어갑니다. 하지만 다음 사항을 기억하는 것이 중요합니다.

1. 실사: 구매하기 전에 회사에 대한 철저한 감사를 실시하여 부채, 담보권 또는 기타 법적 위험이 없는지 확인해야 합니다.
2. 거래의 법적 순수성: 주주 변경에 관한 거래는 장래에 문제가 발생하지 않도록 정확하게 작성되어야 합니다.

중요 사항 및 위험

• 정부 통제 강화: 국가는 적극적으로 운영하지 않고 부동산을 소유한 소위 '잠자는' 회사를 감시합니다. 지명된 태국인 이사가 있는 수동적 법인을 통해 자유보유 형태로 토지를 취득하는 허점은 점차 사라지고 있습니다. 위반 시에는 지명 주주에게 벌금이 부과되거나 심지어 형사상 책임을 물을 수도 있습니다.
• 추가 비용: 부동산 비용 외에도 회사 등록 비용(약 2,000~3,000달러)과 연간 회계 비용(약 1,000달러)을 고려해야 합니다. 이러한 비용은 법인을 통해 사업을 하는 데 있어 필수적인 부분입니다.

임대권 – 부동산 처분권이 포함된 장기 임대

임대차는 구매자가 장기 임대를 통해 장기간 부동산을 사용할 권리를 얻는 소유권 형태입니다. 태국에서는 표준 임대 기간이 30년이며, 30년씩 두 번 연장할 수 있는 옵션이 있어서 최대 90년까지 부동산을 소유할 수 있습니다. 이 거래는 토지부에 장기 임대 계약을 등록하고, 이와 함께 임대 기간의 의무적 연장을 규정하는 계약서에 서명함으로써 공식화됩니다. 개발자는 일반적으로 국가가 보장하는 연장 가능성을 확인하는 편지를 포함합니다. 어떤 경우에는 개발업체가 최대 120년까지의 긴 임대 기간이나 영구적 갱신 권리가 포함된 영구 소유권 옵션을 제공하기도 합니다.

임대권은 개인 재산과 비슷한 권리를 가진 장기 임대로 생각할 수 있습니다. 즉, 재산을 판매, 증여, 임대 또는 유증할 수 있는 권리가 있습니다. 그러나 이러한 거래를 수행할 때는 집주인(재산 소유자)과 추가 계약을 체결해야 하며, 집주인은 새로운 사람에게 권리 이전을 공식화해야 합니다.

임대의 이점

• 비용: 임대형 부동산의 가격은 보통 자유보유형 부동산에 비해 약 10% 정도 낮습니다.
• 빠른 투자 회수: 부동산 비용이 낮으면 투자 회수 기간이 단축됩니다.
• 낮은 등록 수수료: 등록 수수료는 부동산 가치의 1.1%로, 완전보유형보다 상당히 유리합니다.
• 세금상의 이점: 임대형 부동산은 세금이 부과되지 않으며 의무적 신고 대상이 아닙니다.

임대차의 단점

• 갱신 필요: 30년마다 토지부에서 임대 계약을 갱신해야 하며, 이를 위해 추가적인 행정 절차가 필요합니다.
• 거래 제한 사항: 재판매, 증여 또는 상속으로 이전하는 경우 집주인과 추가 서류에 서명해야 합니다.
• 임대기간 만료 시: 임대 기간이 만료되면 임대 계약이 갱신되지 않는 한 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리는 임대인에게 돌아갑니다.

임대형 토지 매입은 해외 구매자들에게 인기 있는 선택이며, 특히 법률상 토지 직접 매입이 허용되지 않는 지역에서 선호됩니다. 거래를 시작하기 전에 계약 조건을 주의 깊게 검토하고 자격을 갖춘 전문가와 상담하여 선택한 옵션이 귀하의 투자 목표와 장기 계획에 부합하는지 확인하는 것이 좋습니다.

보호 임대권 – 소유권 제도 및 투자 보호

보호 임대권은 부동산에 대한 장기 임대권과 부동산에 대한 자유 소유권(chanot)을 보유한 태국 회사의 자본에 대한 구매자의 참여를 결합한 특별 제도입니다. 따라서 구매자는 부동산을 사용할 권리를 얻을 뿐만 아니라 회사의 공동 소유자가 되어 계약 갱신 및 자산 관리 문제를 독립적으로 통제할 수 있습니다.

담보 임대권 제도는 어떻게 작동합니까?

1. 장기 임대권 취득:
   구매자는 표준 임대 계약을 체결하는데, 이 계약은 30년 동안 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 제공하며, 이후 30년씩 2회 연장이 가능합니다(총 90년까지). 이를 통해 장기 임기가 보장되지만, 추가 조치가 없다면 조건이 바뀌거나 갱신이 거부될 위험이 여전히 존재합니다.

2. 태국 회사의 지분 참여:
   임대권 등록과 함께 구매자는 해당 부동산을 합법적으로 소유한 태국 회사(chanot)의 지분을 취득합니다. 이러한 지분 덕분에 투자자는 임대 연장, 계약 변경 및 기타 주요 문제에 대한 회사의 결정에 영향을 미칠 수 있는 기회를 얻습니다.

3. 갱신 조건에 대한 통제:
   주주로서 구매자는 임대 기간 연장에 대한 결정에 발언권을 갖습니다. 즉, 계약 조건의 변경은 모든 당사자의 동의가 있어야만 가능하며, 개발자나 이전 소유자의 일방적인 결정으로 인한 위험을 최소화할 수 있습니다.

4. 해외 기업을 통한 구조화:
   일부 보호 임대권 제도에서는 구매자가 소유한 태국 회사가 해당 부동산을 공동 소유한 해외 회사(예: 영국령 버진 아일랜드 또는 저지에 등록된 회사)와 연계될 수 있습니다. 이러한 구조는 자산 관리의 투명성과 안정성을 보장하여 보호 수준을 한층 더 높입니다.

투자자를 위한 혜택:

• 장기적 안정성: 계약 갱신 메커니즘 덕분에 임대권은 무기한으로 갱신될 수 있으며, 이는 사실상 영구적으로 부동산을 소유하는 것과 같습니다.
• 상속 및 권리 양도: 회사 자본에 참여하면 계약 갱신에 대한 통제권이 주주에게 있으므로 상속이나 재판매를 통해 권리를 보다 쉽게 양도할 수 있습니다.
• 위험 감소: 담보 임대차는 일반 임대차에서 발생할 수 있는 임대 조건의 일방적 변경이나 계약의 조기 종료 위험을 없애줍니다.

태국의 자유보유권과 임대보유권 비교

자유보유형과 임대형 소유권 중 선택할 때 고려해야 할 몇 가지 주요 측면이 있습니다. 아래는 주요 기준에 대한 비교 개요이며, 특히 초기 및 후속 단계의 비용 차이와 세금 문제에 중점을 두고 있습니다.

자유보유권과 임대보유권을 선택할 때

• 자유보유형은 투자자와 장기 거주, 안정적인 자금 투자, 상속을 통한 재산 이전을 계획하는 사람에게 더 적합합니다. 완전한 법적 안정성과 부동산을 자유롭게 처분할 수 있는 능력이 중요하다면, 자유보유권이 최적의 선택입니다.
• 예산이 부족하거나 일시적 사용, 상업적 목적 또는 창업 투자 목적으로 부동산을 찾고 있다면 임대형 부동산이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 초기 비용이 낮고, 등록 수수료가 낮으며, 단기 소유에 대한 유연성이 뛰어나 임대형 부동산은 다양한 투자 목적을 가진 외국인 구매자에게 매력적입니다.

입법상의 가능한 변화

현재 규칙

• 현행법에 따르면 외국인은 공동주택에 대한 자유보유권을 소유할 수 있지만, 외국인의 총 소유권은 프로젝트 총 면적의 49%를 초과할 수 없습니다.
• 외국인은 최대 30년 동안 임대 계약을 체결할 수 있으며, 연장이 가능하지만 최대 임대 기간은 제한되어 있습니다.

제안된 변경 사항

• 외국인 소유 한도 증가:
  공동주택에 대한 외국인 소유 허용 지분을 건물 사용 가능 면적의 49%에서 75%로 늘릴 가능성이 고려되고 있습니다. 이 제안은 특히 기존 할당량이 종종 가득 찬 푸켓과 파타야와 같은 인기 있는 목적지에 더 많은 외국인 투자자를 유치하는 것을 목표로 합니다.

• 임대 기간 연장:
  정부는 외국인의 최대 임대 기간을 현재 50년에서 99년으로 늘리는 방안을 검토 중이다. 이러한 변화는 임대형 소유권에 더 큰 장기적 안정성과 매력을 제공하여 특히 국내 구매자의 관심이 낮은 부문에서 부동산 수요 증가에 기여할 것입니다.

제안된 변경 사항은 태국 경제를 활성화하고 태국 부동산 시장을 해외 투자자들에게 더 매력적으로 만들기 위한 광범위한 노력의 일환입니다.

자주 묻는 질문

자유보유권과 임대보유권의 주요 차이점은 무엇입니까?

자유보유권은 부동산에 대한 완전하고 영구적인 소유권을 제공하며, 매매, 증여, 상속 등을 포함하여 자유롭게 처분할 수 있는 권리를 제공합니다. 임대권은 부동산의 사용을 허용하지만 완전한 소유권을 부여하지 않는 장기 임대(일반적으로 30년이며, 최대 90년까지 두 번 연장 가능)입니다.

자유보유권의 이점은 무엇입니까?

• 투자의 장기적 보안과 안정성.
• 부동산에 대한 완전한 통제권: 수리, 재개발, 임대 및 상속을 자유롭게 수행할 수 있는 능력.
• 영구 거주와 장기 투자에 이상적입니다.

임대권 소유의 이점은 무엇입니까?

• 초기 비용 낮음 – 토지 비용이 가격에 포함되지 않으므로 부동산 비용이 약 10~15% 낮습니다.
• 단기 체류나 비즈니스 목적에 적합한 유연성.
• 외국인도 이용할 수 있으며, 법적 제한이 적고 등록 수수료도 상당히 낮습니다.

현재 외국인이 공동주택에 소유하는 데 적용되는 규칙은 무엇입니까?

현행법에 따르면 외국인은 프로젝트 면적의 49%를 초과하지 않는 총 외국인 소유권을 조건으로 공동주택을 자유롭게 소유할 수 있습니다. 동시에 정부는 더 많은 투자자를 유치하기 위해 이 할당량을 75%까지 늘릴 가능성을 고려하고 있습니다.

자유보유권과 임대보유권 중 선택할 때 무엇을 고려해야 합니까?

선택할 때는 장기적인 목표, 재정적 능력, 그리고 해당 부동산에 대한 필요한 통제 수준을 평가하는 것이 중요합니다. 자유보유권은 전면적인 법적 보호와 안정적인 소유권을 원하는 사람에게 적합한 반면, 임대보유권은 비용이 낮고 조건이 유연하여 저렴한 옵션이지만 사용 기간이 제한적입니다.

태국의 임대 계약은 얼마나 안전한가요?

토지부에 등록된 임대 계약은 합리적인 수준의 보안을 제공합니다. 신뢰할 수 있는 회사나 유한한 법인과 계약을 맺는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 위험이 최소화되고 임대 기간 연장 가능성이 보장됩니다.

영구보유형 부동산을 사는 것이 더 낫습니까, 아니면 임대형 부동산을 사는 것이 더 낫습니까?

선택은 개인의 상황과 목표에 따라 달라집니다. 장기적인 안정성과 완전한 소유권 및 상속 가능성이 중요하다면, 자유보유권이 가장 좋은 선택입니다. 예산이 부족하고, 유연성을 선호하며, 장기 소유를 계획하지 않는다면 임대형이 더 나은 선택일 수 있습니다. 임대차에는 임대료나 유지관리 비용 등 추가 비용이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

태국에서 완전보유형 부동산을 구매할 수 있나요?

네, 외국인도 단독보유 부동산을 구매할 수 있습니다. 주로 공동주택의 경우 법적으로 외국인 소유가 가능한 면적이 49%입니다.

임대권 제도로 등록된 부동산을 판매하는 것이 가능합니까?

임대형 부동산을 판매하는 것은 가능하지만, 임대인의 동의와 관련 서류의 체결과 같은 추가적인 절차가 필요합니다. 임대형 부동산은 완전한 자산으로 간주되지 않기 때문입니다.

임대형 부동산의 가치는 하락합니까?

네, 임대 만료일이 다가올수록 부동산 가치가 하락할 수 있으며, 이로 인해 판매가 더 어려워질 수 있습니다. 따라서 투자할 때는 계약 연장 가능성을 고려하는 것이 중요합니다. 계약 연장이 없으면 부동산 가치가 크게 떨어질 수 있기 때문입니다.

임대형 부동산을 판매하는 것이 자유보유형 부동산을 판매하는 것보다 더 어렵습니까?

임대형 부동산을 판매하는 것은 일반적으로 임대 기간이 제한되어 있고 부동산을 양도할 때 추가 조건을 준수해야 하기 때문에 더 복잡합니다. 하지만 경험이 풍부한 중개인과 자격을 갖춘 변호사가 있으면 절차가 크게 간소화될 수 있습니다.