외국인을 위한 태국 주택 담보 대출

태국은 유리한 투자 환경, 발달된 인프라, 다른 인기 있는 목적지에 비해 비교적 낮은 가격 등의 이유로 외국인들에게 부동산 구매를 매력적으로 여깁니다. 그러나 비거주자의 경우 주택담보대출을 받는 데는 사전에 고려해야 할 특정 제한과 특징이 있다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.

외국인을 위한 요구 사항

태국에서는 외국인에 대한 주택담보대출이 제한되어 있으며, 은행과 금융기관의 엄격한 요구 사항이 따릅니다. 다음과 같은 특징을 고려하는 것이 중요합니다.

은행 및 조직의 제한된 목록
대부분의 태국 은행은 비거주자에게 직접 대출하지 않습니다. 외국인이 주택 담보 대출을 받는 것은 주로 다음 조건 중 하나를 충족하는 경우에 가능합니다.
- 공식적인 영주권자 자격을 가지고 있음;
- 최소 1년 이상 태국에서 공식적인 고용이 이루어지고, 안정적인 수입이 확인된 경우
- 대출에 대한 보증인 역할을 하는 태국인과의 결혼.
부동산 유형
가장 인기 있는 대출 유형은 아파트(콘도미니엄) 대출입니다. 태국 법은 외국인이 제한 없이 아파트를 소유하는 것을 허용하기 때문입니다. 비거주자가 건물 아래의 토지를 직접 소유할 수 없기 때문에 개인 주택과 빌라의 경우 모기지 대출을 받는 것이 훨씬 더 어렵습니다.
대출가치비율(LTV)
외국인의 대출가치비율(LTV)은 태국 국민보다 낮습니다. 비거주자의 일반적인 LTV 비율은 50%~70%이며, 은행은 일반적으로 방콕과 주택 시장이 발달한 다른 주요 도시의 부동산에 더 많은 자금을 지원할 의향이 있습니다.
연령 및 재정 요구 사항
외국인 대출인은 신청 당시 20세에서 55세 사이여야 하며, 안정적인 소득이 있다는 것을 증명해야 합니다. 대출을 승인하려면 은행에서 다음 사항을 요구합니다.
- 은행 계좌에 현금으로 선불금을 예치할 수 있음
- 태국 국가 신용 조사 기관(NBC – https://www.ncb.co.th/ )에서 확인한 우수한 신용 기록;
- 고용, 소득, 재정적 안정을 확인하는 모든 서류를 제공합니다.
대출 조건 및 이자율
외국인의 주택담보대출 기간은 보통 10~20년으로 제한되어 있지만, 드물게는 최대 30년까지 대출이 가능한 경우도 있습니다. 비거주자의 이자율은 은행의 추가 위험으로 인해 전통적으로 태국 내국인의 이자율보다 높습니다. 은행은 단기(보통 2~5년)에 대한 고정 금리와 주요 은행 지표(MLR, MRR)에 연계된 가변 금리를 모두 제공합니다.

따라서 태국 내 외국인을 위한 주택 담보 대출에는 제한과 추가 요구 사항이 따르지만, 이 금융 상품은 특정 조건과 공식 절차 준수를 전제로 부동산 자금 조달의 인기 있고 비교적 접근하기 쉬운 수단으로 남아 있습니다.

태국 최고의 부동산 거래

태국 내 외국인에게 주택담보대출을 제공하는 은행

태국의 여러 주요 은행은 외국인에게 주택 담보 대출을 제공하지만, 각 은행마다 약관이 다릅니다.

방콕 은행

방콕은행( https://www.bangkokbank.com/ )은 태국에서 부동산을 구매하려는 해외 투자자를 대상으로 경쟁력 있는 모기지 프로그램을 제공하는 것으로 유명합니다.

방콕은행 모기지의 특징:

다양한 주택담보대출 상품: 고정금리와 변동금리 대출.
매력적인 이자율과 유연한 상환 조건.
대출자는 안정적인 소득, 확실한 고용, 긍정적인 신용 기록을 보유해야 합니다.
은행은 부동산 가치의 일정 비율을 자금으로 조달합니다.
모기지 대출 과정의 모든 단계에서 외국인 고객에게 지원과 조언을 제공합니다.

유나이티드 오버시즈 뱅크(UOB)

UOB( https://www.uobgroup.com/ )는 태국에서 부동산을 구매하려는 외국인을 위해 특별히 고안된 전문 모기지 솔루션을 제공합니다.

UOB 모기지의 특징:

경쟁력 있는 금리를 제공하는 맞춤형 주택담보대출 프로그램입니다.
다양한 상환 옵션과 대출 조건을 선택할 수 있습니다.
다양한 통화로 수입을 받는 차용인에게 적합한 다중 통화 서비스입니다.
대출 과정 전반에 걸쳐 은행 전문가와 직접 상담합니다.
이 대출은 방콕과 일부 인기 지역(예: 푸켓)의 콘도미니엄에 제공됩니다.
최대 대출 금액은 추정 또는 시장 가치의 70%까지입니다.
대출 기간은 최대 30년이며, 태국에서 최소 2년 이상 근무 허가를 받아야 하며, 월 소득이 14만 바트 이상이어야 합니다.

정부주택은행(GHB)

정부주택은행(GHB) – https://www.ghbank.co.th/ – 은 외국인과 저소득 가정을 대상으로 유리한 조건의 주택담보대출을 제공합니다.

GHB 모기지의 특징:

이 프로그램은 표준 은행 기준을 충족하지 못하는 고객을 지원하도록 설계되었습니다.
유연한 상환 계획과 감소된 이자율.
태국에서 부동산을 구매하기 위해 외국인 거주자에게 대출을 받을 수 있는 기회입니다.
GHB는 주택 구매력을 높이고 금융 포용성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.

중국공상은행(ICBC)

ICBC( https://www.icbcthai.com/ )는 외국인에게 태국 부동산에 대한 주택담보대출을 제공하는 중국 최대의 은행입니다.

ICBC 모기지의 특징:

대출인의 연령은 21세에서 55세까지이며, 지불이 끝날 때에는 60세를 넘을 수 없습니다.
소득 증빙서류와 긍정적인 신용 기록이 필요합니다.
대출 금액이 750만 바트 이하인 경우 최대 70%까지 대출이 가능하고, 그 이상인 경우 최대 60%까지 대출이 가능합니다.
대출 통화: 싱가포르 달러(SGD).
대출 기간: 3년에서 15년까지.

MBK 보증(MBK-G)

MBK Guarantee( https://www.mbkg.co.th/ )는 태국 인기 지역의 외국인을 대상으로 콘도미니엄 대출을 전문으로 합니다.

MBK-G 모기지의 특징:

취업 허가나 영주권 자격이 필요하지 않습니다.
부동산 가치의 최대 50%까지 자금 조달.
대출 통화는 태국 바트(THB)입니다.
대출 종료 시 대출인의 최대 연령은 70세입니다.
대출 기간: 1년에서 10년까지.

스탠다드차타드

Standard Chartered( https://www.sc.com/ )는 특정 요구 사항에 따라 태국에서 일하는 외국인에게 주택담보대출을 제공합니다.

Standard Chartered의 주택담보대출 특징:

영주권자는 태국 내 등록 및 소득 증빙 서류가 필요합니다.
비거주자는 최소 3년 동안 취업 허가를 받아야 하며, 주요 대출인이 될 태국 국민과 결혼해야 합니다.

HSBC, Siam Commercial Bank(SCB), Tisco Bank도 태국 내 외국인에게 주택 담보 대출을 제공합니다. 이러한 은행의 대출 조건은 개별적으로 고려해야 합니다.

태국에서 주택담보대출 비용은 얼마인가요? 대출 유형과 이자율

태국에서는 외국인 대출자가 고정 금리와 변동 금리라는 두 가지 주요 주택담보대출 유형 중에서 선택할 수 있습니다. 각 옵션에는 고유한 특성, 장점 및 잠재적 위험이 있습니다.

인기 있는 태국 부동산 포털에서 온라인 모기지 계산기를 사용할 수도 있습니다.

고정금리 주택담보대출

고정 이자율은 특정 기간(태국에서는 보통 2~5년, 가장 흔한 것은 3년) 동안 이자율이 동일하게 유지되므로 지불에 안정성을 제공합니다. 이러한 유형의 주택담보대출은 재정적 의무에 대한 예측 가능성을 선호하는 차용인에게 매력적입니다.

고정 주택담보대출의 주요 특징:

이자율은 변하지 않으므로 차용인을 시장 변동으로부터 보호합니다.
월별 지불 금액에 대한 확신을 제공하여 재정 계획을 간소화합니다.
시장 가격이 하락하면 장기적으로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
고정 기간이 끝나면 금리가 가변적으로 바뀌거나 은행에서 조건을 변경해 줍니다.
최대 대출 기간은 최대 30년입니다(대출인의 연령과 은행 정책에 따라 다름).

이러한 유형의 주택담보대출은 장기간 부동산에 거주할 계획이며 이자율 상승 위험을 피하고 싶어하는 사람들에게 특히 적합합니다.

변동금리 주택담보대출

가변 금리는 최소 대출 금리(MLR)나 최소 소매 대출 금리(MRR)와 같은 주요 은행 지표에 따라 결정됩니다. 즉, 지급액은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

가변금리 모기지의 주요 특징:

고정 대출에 비해 초기 금리가 낮을 가능성이 있습니다.
월 납입 금액은 시장 상황에 따라 달라집니다.
이자율이 하락하는 기간 동안 유익할 수 있습니다.
요금 인상 및 그에 따른 지불 증가에 대비해야 합니다.

태국 은행은 종종 다음과 같은 하이브리드 대출 제도를 제공합니다.

처음 2년: MRR에서 2% 감소
3년차: MRR 마이너스 1%
이후 연도: 표준 MRR

이러한 주택담보대출의 기간은 보통 15년에서 30년입니다. 이 옵션은 특히 시장 금리가 하락하는 환경에서 잠재적으로 더 낮은 지불금을 위해 특정 위험을 감수할 의향이 있는 차용인에게 적합합니다.

외국인을 위한 현재 금리 및 조건

태국 내 외국인의 주택담보대출 이자율은 일반적으로 태국 국민의 주택담보대출 이자율보다 높으며, 연평균 8~12%입니다. 이는 은행이 감수하는 위험이 증가했기 때문입니다. 2023년에 태국 중앙은행은 기준 금리를 2.25%로 인상했는데, 이는 주택담보대출 금리 상승에도 영향을 미쳤습니다.

주택담보대출로 얼마를 받을 수 있나요?

주택담보대출 규모는 여러 요인에 따라 달라집니다.

대출인의 나이
신용 이력
소득 수준
부동산 가치

외국인 차용인의 경우, 은행은 일반적으로 구매하는 부동산 비용의 50%~70%를 자금으로 조달합니다. 태국 국민은 주택 비용의 최대 80~90%까지 대출을 받을 수 있지만, 외국인은 더 낮은 금리를 기대할 수밖에 없습니다.

주택담보대출 신청 시 추가비용

선불금과 월별 상환금 외에도 대출인은 다음과 같은 추가 비용을 부담하게 됩니다.

중개인 수수료(일반적으로 판매자가 지불하지만 예외가 있음)
부동산 양도 등록 수수료(부동산 가치의 2%)
법률 서비스 (약 2만~3만 바트)
은행 수수료(대출금액의 약 1.25%)
담보대출등록(대출금액의 0.01%)
인지세(대출금액의 0.05%)
매매거래등록(부동산가액의 1%)

재산 보험

재산 보험은 필수는 아니지만 권장됩니다. 대부분의 콘도는 관리비에 건물 보험을 포함하고 있습니다. 또한, 재산 및 귀중품 보험에 가입하는 것이 좋습니다.

많은 은행에서는 대출인이 심각한 질병, 장애 또는 사망 시 대출을 보호하기 위해 모기지 감소 정기 보험(MRTA)에 가입하도록 요구합니다.

주택담보대출 조기상환 및 재융자

주택담보대출을 조기에 상환하는 것은 가능하지만, 은행은 종종 조기상환에 대해 벌금을 부과하는데, 특히 처음 3~5년 동안은 그렇습니다. 매달 추가 금액을 지불하거나 연말에 일시불로 지불할 수 있는데, 이를 통해 전체 이자 비용을 줄이고 대출 기간을 단축할 수 있습니다.

재융자를 통해 더 유리한 조건으로 새로운 대출을 받을 수 있지만, 모든 은행에서 재융자 서비스를 제공하는 것은 아니기 때문에 외국인의 재융자 옵션은 제한적입니다.

재정적 어려움을 겪고 있다면 대출 구조 조정이나 일시적 지불 연기 등 가능한 옵션을 논의하기 위해 즉시 은행에 연락하는 것이 중요합니다.

개발자의 할부 계획: 모기지의 대안

개발업체로부터 분할로 부동산을 구매하는 것은 외국인에게 있어서 모기지의 대안이 되며, 특히 건설 단계에서 주택을 구매하는 경우에 그렇습니다. 할부금은 건설 기간 동안뿐만 아니라 시설이 가동된 후 몇 년 동안도 지불할 수 있습니다.

개발자의 할부 계획의 특징

공사기간 무이자 할부
- 개발업체는 부지가 건설되는 동안 무이자 할부를 제공합니다.
- 급여는 작업 일정에 따라 단계적으로 지급됩니다.
- 초기 단계에서 아파트 비용을 전액 지불하면 추가 할인(최대 10%)을 받을 수 있습니다.
공사 완료 후 할부금 연장
- 일부 프로젝트에서는 프로젝트 완료 후 3~5년으로 할부 상환 기간이 연장됩니다.
- 남은 금액에 대해 연 3~7% 의 이자가 부과됩니다.
- 할부 기간이 짧을수록 이자율은 낮아집니다.
재산등록
- 구매자는 전액 지불을 완료한 후에만 부동산의 완전한 소유권을 구매자에게 이전합니다.
- 어떤 경우에는 초기 비용을 지불한다면 완공 직후 바로 해당 부동산을 사용할 수 있습니다.

할부 결제의 주요 장점

건설 기간 동안 관심이 없다는 것은 완공 후 매각을 계획하는 투자자에게는 수익성 있는 옵션입니다.
대출인에 대한 최소 요구 사항 - 태국 내 소득 증빙, 신용 기록 또는 고용 증빙은 필요하지 않습니다.
유연한 조건 - 어떤 경우에는 개인 지불 일정에 대해 합의하는 것이 가능합니다.

할부 결제의 단점

제한된 옵션 - 할부 지불 계획은 개발업체의 신규 부동산에만 제공됩니다.
개발자와 관련된 위험 - 회사가 파산하면 구매자는 투자한 자금을 잃을 수 있습니다.
소유권은 전액 지불이 이루어진 후에만 이전됩니다. 즉, 전액 지불되기 전까지는 부동산을 매각하거나 은행에 담보로 맡길 수 없습니다.

개발업체의 할부금은 부동산 자금 조달에 편리한 도구이며, 특히 건설 단계에서 주택을 구매하는 사람들에게 유용합니다. 하지만 이 옵션이 모든 사람에게 적합한 것은 아닙니다. 재산을 즉시 이전하는 것이 중요하거나 장기 상환 기간이 필요한 경우에는 주택담보대출이 더 안정적인 선택입니다. 결정을 내리기 전에 재정 상황을 평가하고 개발업체의 평판을 주의 깊게 조사해 보는 것이 좋습니다.