태국에서는 외국인이 토지를 소유하는 것이 명시적으로 금지되어 있습니다. 단, 허가받은 공동주택의 아파트를 구매하는 경우는 예외입니다. 특히 토지법 조항을 포함한 해당 국가의 법률은 외국인이 토지를 영구적으로 소유할 가능성을 명확히 제한합니다.
하지만 태국 부동산 시장에 대한 외국인 투자자들의 관심이 점점 커지고 있습니다. 이로 인해 해결책을 찾게 되는데, 그 중 하나가 태국 회사를 통해 부동산을 인수하는 것입니다. 그러나 법인을 지주회사로만 사용하여 부동산을 매수하는 것은 법의 정신에 어긋나며 여러 가지 법적, 재정적 위험이 따릅니다.
회사를 통해 태국에서 부동산을 구매하는 과정은 어떻게 되나요?
태국 회사를 통해 토지를 취득하는 계획은 규정의 모호성으로 인해 발생하는 법률의 허점을 이용하는 데 기반을 두고 있습니다. 외국인이 토지를 소유하는 것은 법적으로 명백히 금지되어 있지만, 현지 법인을 이용하면 '태국인 소유'라는 환상을 만들 수 있습니다.
이론상 회사 등록 절차에는 회사명 예약, 설립 문서 제출, 필수 주주총회 소집, 세금 식별 번호 취득, 필요한 경우 사업 허가증 취득 등 일련의 절차가 포함됩니다. 이 경우 부동산 취득은 회사 자산의 일부가 되며, 회사는 태국 파트너의 확인된 투자를 통해 합법적인 사업 활동을 수행해야 합니다. 따라서 이 제도를 이용하면 외국인 투자자는 이론적으로 태국 회사를 통해 태국에서 토지를 간접적으로 소유할 기회를 얻게 됩니다.
법을 우회하는 다양한 방법
외국인 투자자가 태국 회사를 통해 부동산을 구매할 수 있는 방법에는 여러 가지가 있습니다.
실제 태국 주주와 함께 회사 설립:
이 경우 최소 51%의 주식이 태국 국민이 소유해야 하며, 최대 49%가 외국인에게 남아야 합니다. 이 경우, 태국 주주는 실제로 자신의 자금을 투자해야 하며 지명 소유자로 행동해서는 안 됩니다. 이 옵션을 사용하려면 투명성과 모든 회사 표준 준수가 필요합니다."사라지는 주주" 계획:
첫째, 회사가 100% 외국인 투자자에 등록되고, 이후 외국인 투자자가 이사회에 추가됩니다. 절차가 합법적인 것처럼 보이지만, 이 방법은 금지령을 우회하려는 목적을 가지고 있습니다. 실제 통제권은 외국인의 손에 넘어가기 때문입니다. 토지관리청과 다른 정부 기관은 오랫동안 이런 명목상의 구조에 반대해 왔습니다.지명 주주 사용:
이 경우 지명 주주는 태국인 다수결 요건을 준수하기 위해 형식적으로만 행동합니다. 경험에 따르면 이러한 구조물은 당국의 주목을 더 많이 받는데, 그 진짜 목적은 외국인 토지 소유 금지령을 우회하는 것이기 때문이다.
위에 나열한 모든 계획은 겉보기에 형식적 요건을 충족하는 것처럼 보이지만, 근본적으로는 법을 회피하려는 시도이며, 법적 소송이 제기될 경우 뒷받침될 가능성이 낮습니다.
이것이 왜 나쁜 생각일 수 있는지
태국 내 외국인 토지 소유 금지 조치를 우회하기 위해 태국 회사를 이용하는 것은 법적, 행정적 복잡성을 수반할 뿐만 아니라 상당한 재정적 비용도 수반합니다. 잠재적 투자자는 이러한 계획에 참여하기 전에 모든 위험을 신중하게 고려하고 자격을 갖춘 법률 자문을 받아야 합니다.
법의 정신 위반
토지에 대한 외국인의 직접적 금지를 형식적으로 우회할 수 있도록 하는 법률상의 허점이 존재함에도 불구하고, "법의 정신"은 변함없이 유지됩니다. 토지법 공포법은 외국인이 계약을 통해 토지를 소유할 수 있도록 규정하고 있지만, 마지막 계약은 1970년에 종료되었습니다. 따라서 외국인 투자자가 어떤 해결책을 사용하더라도 판례법은 변함없이 외국인은 태국에서 토지를 소유해서는 안 된다는 기본 입장을 고수합니다. 지방 법원부터 방콕 대법원까지 여러 법원이 이 원칙을 우회하려는 계획을 정기적으로 기각하면서 법의 정신이 불변함을 확인했습니다.
등록 어려움 및 잠재적 문제
부동산 구매 목적으로 태국 회사를 등록하는 데는 여러 가지 어려움이 따릅니다.
등록을 위한 엄격한 요구 사항:
태국 법에 따르면, 회사는 등록을 위해 최소 3명의 주주가 있어야 하며, 그 중 절반 이상이 태국 거주자여야 합니다. 또한 회사는 등록된 주소를 가져야 하며, 합법적인 사업 활동을 수행하고, 수입을 창출하고 세금을 납부해야 합니다. 부동산을 매수하는 목적만으로 회사를 설립하고 실제 상업 활동을 하지 않는다면, 등록 기관에서 즉각 의심을 받게 됩니다.토지부의 추가 검증:
외국인 주주나 이사가 있는 회사 이름으로 토지를 등록하려고 할 때 토지부 직원이 등록을 거부할 수 있습니다. 매수자가 거래의 적법성을 주장하는 경우, 주주 구성과 투자 출처에 대한 자세한 조사가 시작됩니다. 이 과정은 몇 달이 걸릴 수 있으며, 이는 매매 계약서에 규정된 마감일을 준수하는 데 부정적인 영향을 미칩니다.형사 책임의 위험:
명목상의 주주가 실제 자금을 투자하지 않았고, 회사가 오로지 법을 회피하기 위한 목적으로 설립된 것으로 밝혀지면, 회사의 청산뿐만 아니라 이사와 외국인 투자자에 대한 형사 고발까지 이어질 수 있습니다.
추가 상업 비용
태국 회사 등록 제도가 성공적이라 하더라도, 소유자는 지속적으로 여러 가지 사업 비용을 부담해야 합니다.
관리비:
회사는 등록된 사무실을 두고, 회계 기록을 유지하고, 매년 감사된 계정을 제출하고, 세무 보고서를 제출해야 합니다. 이러한 비용으로 인해 부동산 소유 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.세금 부담:
회사가 부동산 임대로 소득을 얻는 경우 법인세를 납부해야 합니다. 회사의 대차대조표에 포함된 부동산을 판매하는 경우 더 높은 세율이 적용됩니다(예: 개인이 지불하는 0.5% 대신 3.3%의 인지세).법률 변경과 관련된 위험:
세무 또는 기업 정책이 변경될 경우 회사의 재정적 의무가 증가할 수 있으며, 이는 외국인 투자자에게 추가적인 재정적 부담을 안겨줄 수 있습니다.
태국 회사를 통한 토지 소유에 대한 법적 옵션
모든 법적 요구 사항을 준수하는 한, 실제 사업을 수행하는 회사는 토지를 취득하고 등록할 권리가 있으며, 이를 통해 규제 당국으로부터 불필요한 위반 사항과 질문을 피할 수 있습니다.
예를 들어, 부동산 개발이나 관리에 종사하는 회사는 소수의 외국인 투자자를 포함하고 있더라도 합법적으로 토지를 소유할 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 조건은 주식의 최소 51%가 태국 국민이 소유해야 하고, 실제 자본은 태국 주주가 투자해야 하며, 회사 활동은 인수한 부동산의 운영을 통해 수익을 창출하는 것을 목표로 해야 한다는 것입니다.
또 다른 예로는 사무실, 쇼핑몰, 호텔 등 상업용 부동산을 관리하는 회사가 있습니다. 이 경우 해당 자산은 합법적인 사업 활동의 틀 내에서 사용되고 있으며, 이는 실제 수입과 운영 과정을 통해 확인됩니다. 교육 부문에서도 비슷한 제도가 사용됩니다. 외국 소수 민족이 참여하는 국제 학교는 본격적인 교육 활동을 수행하고 공공 이익에 부합하므로 합법적으로 토지와 건물을 소유합니다.
따라서 적절하게 구조화하고 관리한다면, 태국 회사를 통해 토지를 소유하는 것은 외국 투자자가 법적 규정을 위반하지 않고도 태국 부동산 시장에 참여할 수 있는 합법적이고 투명한 메커니즘입니다.
외국인이 부동산을 취득하기 위한 대안
태국의 외국인 투자자는 부동산 시장에 참여하기 위해 여러 가지 합법적인 옵션을 선택할 수 있으며, 각 옵션에는 장단점이 있습니다. 주요 옵션과 차이점은 다음과 같습니다.
자유보유형 콘도미니엄
외국인은 자유보유 매매 계약을 통해 콘도미니엄 아파트를 직접 구매할 수 있습니다.
장점 :
- 중개자 없이 직접 소유권을 갖습니다.
- 공동주택 관련 법률이 명확하게 규제되어 있어, 법적 메커니즘이 더 간단하고 이해하기 쉽습니다.
단점:
- 외국인 지분 한도는 공동주택 총면적의 49%를 넘을 수 없습니다.
- 이 유형의 부동산에만 적용되며, 빌라나 토지에 대한 필요성은 포함되지 않습니다.
건설된 부지에 대한 소유권을 갖는 토지의 장기 임대
또 다른 선택지는 토지를 장기 임대하여 빌라나 다른 부동산을 건설하고 운영하는 것입니다.
장점 :
- 적절하게 구성된 임대 계약은 거래의 법적 안정성을 보장합니다.
- 투자자가 토지 직접 소유권에 관한 법률을 우회하지 않고도 해당 부동산에 대한 실제 통제권을 얻을 수 있습니다.
단점 :
- 임대는 완전 소유권이 있는 부동산이 아닙니다. 투자자의 권리는 임대 기간과 계약 조건에 따라 제한됩니다.
- 임대 조건을 연장하거나 개정하는 데에는 위험이 따를 수 있습니다.
토지법 제96조에 따른 취득
예외적인 경우, 외국인은 정부 채권이나 투자 인센티브를 받는 회사의 주식 자본에 최소 4,000만 바트를 투자하면 최대 1,600m²의 토지를 소유할 수 있습니다.
장점 :
- 토지에 대한 합법적 소유권을 얻는 직접적이고 절대적인 경로를 제공합니다.
- 상당한 자본 투자를 하고자 하는 투자자가 고급 부동산에 대한 통제권을 확보할 수 있도록 해줍니다.
단점 :
- 대규모 투자가 필요하기 때문에 이 옵션은 제한된 투자자 집단에게만 제공됩니다.
- 투자 조건은 최소 5년 동안 충족되어야 하므로 자본 사용의 유연성이 제한됩니다.
투자위원회(BOI)가 홍보하는 회사 이용
외국인은 태국에 대한 투자를 장려하는 지위를 받은 회사를 설립하거나 투자할 수 있습니다. 이러한 지위에는 세금 혜택과 토지 소유 허가가 포함될 수 있습니다.
장점 :
- 상당한 사업적 인센티브와 세금상의 이점이 가능합니다.
- 외국인이 회사를 통제함으로써 부동산을 포함한 자산을 관리할 수 있도록 허용합니다.
단점 :
- 이 제도는 엄격한 기준을 준수해야 합니다. 즉, 상당한 투자, 환경 및 기술 표준 준수, 본격적인 사업 운영 등이 필요합니다.
- 회사의 지위 상실이나 활동 중단으로 인해 해당 자산을 매각해야 할 수도 있습니다.
태국인 배우자 명의로 부동산 구매
이전에는 태국 여성이 외국인과 결혼하는 데 제한이 있었지만, 1998년부터 태국인 아내는 토지를 소유할 권리를 갖게 되었습니다. 따라서 해당 재산은 태국인 배우자의 이름으로 등록될 수 있고, 외국인 배우자는 내부 합의를 통해 해당 재산을 효과적으로 통제할 수 있습니다.
장점 :
- 외국인의 토지 소유를 금지하는 법률을 직접 위반하는 일이 방지됩니다.
- 태국인 배우자가 합법적인 소유자이므로 재산 등록 및 처분 문제가 간소화됩니다.
단점 :
- 외국인 배우자는 공식적인 재산권이 없으므로 가족 상황이 바뀌거나 분쟁이 발생할 경우 위험이 발생합니다.
- 관계가 변화하면 상속과 그에 따른 재산 처분에 복잡한 문제가 생길 수 있습니다.
나열된 각 옵션에는 고유한 특성이 있으며, 선택은 투자자의 재정적 능력, 장기적 목표, 복잡한 법적 요구 사항을 준수하려는 의지에 따라 달라집니다. 어떤 제도를 선택하든 법적 규정을 철저히 준수하고 위험을 최소화하기 위해 자격을 갖춘 변호사와 투자 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.