태국에서는 외국인이 부동산을 구매하는 것이 엄격하게 규제됩니다. 외국인은 정부 프로그램을 통해 경제에 투자할 수 있으며, 이를 통해 콘도미니엄을 구매할 수 있습니다. 개인 거주를 위해 토지를 구매하는 것은 사실상 비용이 많이 들고, 태국인 배우자를 통한 거래는 충분한 법적 보호를 제공하지 못합니다.
해당 부동산은 휴가용 주택, 은퇴자용 주택 또는 투자용 주택으로 사용될 수 있습니다. 토지를 직접 취득하는 것은 제한되어 있으며, 정부의 엄격한 요구 조건과 대량 구매가 시장에 미치는 영향에 대한 우려로 인해 장관의 승인을 받아 작은 부지를 구매할 수 있는 경우는 극히 드뭅니다.
외국인은 특정 조건 하에 건물이나 토지의 소유권을 부여받을 수 있지만, 그러한 예외 사항은 정부 당국에서 특별히 엄격하게 해석되며 지속적인 조사를 받습니다.
본 기사는 로펌 '로렌츠앤파트너스'의 자료를 바탕으로 작성되었습니다.
태국 최고의 부동산 거래
태국의 토지 및 부동산 소유권에 대한 일반 정보
개인을 위해
태국에서는 개인 투자자가 합법적으로 토지를 구매하는 것이 매우 어렵고, 비공식적인 방법을 통해 법을 회피하려는 시도는 매우 위험합니다. 투자한 자금을 손실로부터 보호하기 위해 모든 거래는 변호사와 상담한 후에만 수행하는 것이 좋습니다.
토지법에 따르면 외국인이 토지를 취득하는 데에는 예외적인 절차가 있습니다. 특히, 조항에 따른 옵션은 다음과 같습니다. 86조는 오랫동안 효력이 없었던 특별 국제 협정의 존재와 주거용 토지(최대 1,600제곱미터)를 구매할 가능성을 요구합니다 . 96 bis 및 ter는 주로 대도시에 최소 4,000만 바트 의 투자를 요구합니다. 2년 동안 사이트를 의무적으로 사용해야 하는 등의 추가 조건 때문에 이 옵션에 대한 접근성이 상당히 제한됩니다.
또 다른 대안은 태국 국민과 결혼하여 재산을 취득하는 것입니다. 그러나 결혼 후에 부동산을 구매하면 공동소유가 되므로 법의 요구 사항에 어긋납니다. 사전 합의를 통한 재산 분할은 가능하지만, 결혼 등록 전에만 공식화되며, 영주권 등록 제도는 외국인에게 사용권만 부여하고 재산은 태국인 배우자에게 남습니다.
따라서 외국인이 토지나 건물을 취득하려면 엄격한 제한과 높은 수준의 정부 통제가 필요하며, 각 거래에 대한 철저한 법적 분석이 필요합니다.
건물 매입
외국인이 토지를 소유하는 것보다 건물을 소유하는 것이 훨씬 쉽습니다. 태국에서는 건물과 토지의 소유권을 분리하는 법률이 있어, 미개발 토지를 건설을 위해 임대할 가능성이 생겼습니다.
외국인은 30년 동안 토지를 임대할 수 있으며, 30년 더 연장할 수도 있습니다. 그러나 3년 이상의 임대 계약은 임차인의 권리를 보호하기 위해 토지 관리 부서에 등록해야 합니다.
건축된 건물의 소유권은 별도로 등록되며, 예를 들어 건축 허가증을 통해 확인되며, 토지 소유권 증명서를 통해 확인되는 것은 아닙니다. 부지의 소유자가 바뀌면 새로운 소유자가 건물의 철거를 요구할 수 있으므로, 계약서에 임대 연장에 대한 추가적인 보장과 조건을 명시하는 것이 좋습니다.
법인의 경우
원칙적으로 태국인이 아닌 사람이 주식의 49% 이상을 소유하고 있는 외국 회사는 토지를 취득할 수 없습니다. 예외는 내무부 장관의 허가가 있거나 최소 4,000만 바트의 투자가 필요하고, 태국 경제에 도움이 되어야 하며 최소 5년 동안 해당 국가에 머물러야 합니다.
산업지대 밖에서는 외국인 지분이 49% 이상인 기업은 개인과 동일한 규칙에 따라 운영됩니다. 참여율이 40%에서 49% 사이인 경우 토지부서나 주지사의 동의가 필요합니다. 외국 자본의 지분이 40% 미만인 회사가 설립된 후 이후 이 지분이 늘어나는 경우가 많지만, 이러한 계획은 당국의 면밀한 조사를 받습니다.
특별히 조성된 산업지대에서는 외국 기업이 승인된 활동을 수행하는 경우 합법적으로 토지를 취득할 수 있습니다. 다만, 사업의 종료 또는 양도의 경우에는 3년 이내에 부지를 매각하여야 합니다.
투자위원회(BOI)로부터 인센티브를 받은 회사도 토지를 취득할 수 있습니다. 그러나 외국인의 참여가 40%를 초과하는 경우 BOI의 서면 승인이 필요하며, 혜택이 상실된 후에는 취득한 토지를 1년 이내에 매각해야 합니다.
콘도미니엄 구매
콘도미니엄을 구매하는 것은 외국인이 태국에서 부동산을 구매하는 가장 쉽고 신뢰할 수 있는 방법입니다. 2008년 공동주택법에 따르면, 이러한 거래는 개인과 법인 모두 체결할 수 있지만, 외국 소유 지분이 건물의 총 단위 수의 49%를 초과해서는 안 됩니다. 외국인이 거주 허가를 받았거나, BOI로부터 지원을 받았거나, 외화로 지불하는 경우 콘도미니엄을 구매할 수 있는 기회가 부여됩니다.
공동주택의 소유권 확인은 토지에 대한 권리 등록과 같은 방식으로 진행됩니다. 소유자에게는 그의 이름, 부지와 주거 단위의 위치와 크기, 그리고 건물 공용 구역에 대한 그의 지분이 명시된 증명서가 발급됩니다. 동시에, 공유지에 대한 권리는 태국 소유주에게 그대로 유지됩니다.
소유권 이전 절차는 토지관리국을 통해 진행됩니다. 거래를 등록하려면 공식적인 계약서에 서명해야 하며, 모기지의 경우 등록 시 제출해야 하는 추가 서류가 있습니다. 다음 수수료가 부과됩니다: 양도 시 평가 가치의 2%, 매매 가격 또는 평가 가치(둘 중 더 높은 금액)의 0.5%를 인지세로 부과하고, 등록 시 담보 대출 금액의 1%를 부과합니다.
외국인도 외국인 소유 한도인 49%를 초과하지 않는 한 콘도미니엄을 상속받을 수 있습니다. 할당량을 초과한 경우 상속받은 재산은 수령일로부터 1년 이내에 매각해야 합니다.
태국 임대 토지
토지를 임대할 때는 집주인이 해당 부동산의 합법적 소유자인지 확인하는 것이 중요합니다.
상업 및 산업적 목적으로 임대하는 것은 1999년 법에 의해 규제됩니다. 최대 2 x 50년의 장기 임대가 허용되며, 이는 서면으로 작성되어야 하며 토지부에 등록되어야 하며 사용 유형에 대한 정보가 포함되어야 합니다. 100라이가 넘는 임대에는 추가 승인이 필요하며, 등록된 임대 계약은 담보로 사용하거나 상속받을 수 있으며, 적절하게 등록된 경우에는 하위 임대가 가능합니다.
주거 목적으로 임대하는 경우, 임대 계약은 30년을 초과할 수 없으며, 두 번의 유사한 연장이 가능합니다. 서면 계약은 법적 효력을 갖기 위한 필수 조건이며, 3년 이상 기간의 거래는 토지 관리 부서에 의무적으로 등록해야 합니다. 임대권 양도 또는 하위 임대는 해당 계약서에 관련 조항이 포함된 경우에만 허용됩니다.
부동산 구매와 관련된 세금
각 소유자는 언제든지 토지나 공동주택을 재판매할 권리가 있습니다. 동시에 개인과 법인에 대한 세금 제도는 다를 수 있습니다.
특정사업세
상업용 토지 매매에는 평가액과 실제 거래 가격 중 높은 금액의 3%에 해당하는 세금이 부과됩니다. 비상업용 토지를 판매하는 경우, 취득일로부터 5년 이내에 거래가 이루어지면 이 세금이 적용됩니다. 단, 수용, 상속 및 정부 기관으로의 이전은 제외됩니다.
지방세
지방세는 특정사업세에 추가로 납부하는 세금으로, 해당 사업세의 10%에 해당합니다.
소유권 이전에 대한 국가 의무
소유권 이전 수수료는 부동산 평가액의 2%입니다. 2021년 2월 3일부터 12월 31일까지 개발사로부터 300만 바트 미만의 건물 또는 공동주택을 매입한 부동산에 대해 감면 세율이 적용되었습니다. 양도 수수료는 0.01%로 인하되었고, 담보대출 등록 수수료는 1%에서 0.01%로 인하되었습니다.
인지세
인지세는 평가가액과 실제 구매가격 중 높은 금액의 0.5%입니다. 이 수수료는 거래가 특정 사업세의 적용을 받지 않는 경우에만 적용됩니다.
원천징수세(법인의 경우)
법인이 부동산을 판매하는 경우 평가액에 1%의 세금이 부과됩니다. 이 세금은 구매자가 원천징수하여 세무서로 이체하고, 판매자는 법인세 공제 증명서를 받습니다.
상업용 토지 판매세(개인용)
개인이 상업용 토지를 판매하는 경우 소득세가 부과됩니다. 과세표준은 실제 거래가격보다 낮더라도 추정가치에 따라 결정됩니다. 세금 금액은 매각된 토지의 소유 기간에 따라 달라집니다.
| 소유 기간 | 과세평가액 |
|---|---|
| 1년 | 8% |
| 2년 | 16% |
| 3년 | 23% |
| 4년 | 29% |
| 5년 | 35% |
| 6년 | 40% |
| 7년 | 45% |
| 8세부터 | 50% |
그 결과 금액을 소유 연수로 나눈 후, 그 결과 금액에 일반 누진세율로 세금이 부과됩니다.
| 과세소득(THB) | 세율 |
|---|---|
| 0 – 150,000 | 0% |
| 15만 1~30만 | 5% |
| 30만 1천 1백 1십만 1백 5십만 | 10% |
| 50만 1천 1백 1십만 1백 75만 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 45% |
| 5,000,01에서 | 35% |
최종 결과에 소유 연수를 곱하여 판매자가 지불해야 할 세금 금액을 결정합니다. 토지가 상속이나 기타 비상업적 법적 거래를 통해 취득된 경우, 평가 가치의 50%만 과세 대상으로 간주됩니다.