Инвестиции в недвижимость Пхукета привлекательны благодаря сочетанию относительно низкого входного порога, стабильного роста капитализации и высокой арендной доходности. Основными драйверами рынка являются рост туристического потока и интерес со стороны экспатов, что создает устойчивый спрос на качественное жилье в условиях тропического климата и развитой инфраструктуры.
На рынке существует несколько базовых стратегий инвестирования, каждая из которых требует подбора объектов в соответствии с целями, горизонтом планирования и финансовыми возможностями инвестора. Выбор стратегии – будь то долгосрочное владение, получение стабильного дохода от аренды или активные спекулятивные операции – определяет параметры успешности вложений на данном рынке.
Лучшие предложения недвижимости на Пхукете
Инвестиционна стратегия 1: Переуступка
Стратегия переуступки предполагает приобретение договора купли-продажи на ранней стадии строительства, что позволяет инвестору зафиксировать минимальную цену и избежать расходов на оформление права собственности до завершения строительства. В этой схеме объект не переходит в собственность до момента перепродажи договора, а сделка осуществляется посредством передачи прав по договору.
Преимущества стратегии переуступки:
-
Низкие начальные затраты: Покупка договора на старте продаж позволяет инвестору приобрести объект по минимальной цене.
-
Отсутствие расходов на регистрацию: Поскольку собственность не оформляется до перепродажи, отсутствуют налоговые и регистрационные платежи.
-
Быстрая оборачиваемость капитала: Возможность продать договор до завершения строительства позволяет оперативно вернуть инвестиции и получить прибыль.
-
Спекулятивный потенциал: При благоприятных рыночных условиях можно увеличить капитал на 100% и более в течение 1–3 лет.
Недостатки стратегии переуступки:
-
Высокая конкуренция: Ликвидные квартиры распродаются в течение нескольких недель, что требует оперативности при принятии решений.
-
Ограниченность предложений: Найти проект, который можно быстро и выгодно перепродать в период строительства, бывает сложно.
-
Риск задержки перепродажи: Если договор не удаётся перепродать в срок, инвестору может потребоваться оформление права собственности с дополнительными налоговыми расходами. Поэтому данная стратегия не рекомендуется для инвестирования “на последние деньги”.
-
Необходимость быстрого реагирования: Стратегия требует оперативного взаимодействия с застройщиками и агентствами, а также быстрой реакции на изменение рыночной конъюнктуры.
Так как здесь важна скорость, то самостоятельный поиск объектов скорее всего обречен на провал, ведь лучшие варианты разбирают еще до официального старта продаж. Подходящие варианты лучше искать через проверенные агентства и брокеров, имеющих ранний доступ к продажам.
Инвестиционная стратегия 2: Покупка с долгосрочной сдачей в аренду и последующая продажа
Стратегия «Покупка с долгосрочной сдачей в аренду и последующая продажа» (или «купи – сдавай – продай») представляет собой сбалансированный подход, сочетающий доход от аренды и прирост капитализации. Инвестор приобретает недвижимость на ранней стадии по максимально низкой цене, сдает её в аренду, что обеспечивает стабильный доход, и планирует продажу не ранее чем через 5 лет, чтобы снизить налоговую нагрузку. Дополнительно, возможность использовать объект для собственного отдыха позволяет существенно сократить расходы на отпуск.
На что обратить внимание
-
Ограниченное количество объектов: Подходящие варианты для данной стратегии встречаются нечасто и быстро раскупаются, поэтому своевременное принятие решения является критически важным.
-
Профессиональное управление: Выбор надежной управляющей компании играет ключевую роль, так как от ее работы зависит наполняемость объекта и его техническое состояние. Ни один частный агент не сможет сравниться в уровне сервиса с крупной управляющей компанией или отельным оператором, которые обеспечат хорошую заполняемость объекта.
-
Учет всех расходов: Необходимо учитывать все возможные расходы – от содержания до налогов – чтобы избежать неприятных сюрпризов и обеспечить точное понимание чистой прибыли.
-
Комплексная оценка доходов: Оценка должна проводиться комплексно – объект с меньшей арендной доходностью, но высоким потенциалом роста стоимости, может оказаться гораздо выгоднее с точки зрения долгосрочной капитализации. Поэтому не стоит ориентироваться только на ожидаемый доход от аренды.
Эта стратегия инвестирования в недвижимость Пхукета является оптимальной с точки зрения соотношения рисков и ожидаемого дохода. Следующая стратегия представляет собой максимально консервативный вариант.
Стратегия 3: Связанный контракт
Стратегия «Связанный контракт» представляет собой самую консервативную модель инвестирования, по сути аналогичную банковскому депозиту. Инвестор покупает недвижимость и подписывает долгосрочный контракт (на 10–15 лет), в рамках которого застройщик гарантирует фиксированный ежегодный доход. В контракте часто предусмотрена опция обратного выкупа, по которой застройщик обязуется приобрести объект по цене, равной первоначальной или с незначительной наценкой (например, +10–15%).
Внимательно изучите условия контракта: убедитесь, что гарантированная доходность соответствует вашим ожиданиям, и оцените перспективу обратного выкупа.
Особенности
-
Замораживание капитала: Долгосрочность контракта (10–15 лет) означает, что инвестиции остаются неликвидными в течение длительного времени. Перепродать такой объект довольно сложно.
-
Ограниченный доход: Фиксированная доходность гарантирует стабильный поток, но не позволяет воспользоваться дополнительным доходом, если объект генерирует большую арендную выручку, а также существенно растет в цене (при опции обратного выкупа).
-
Надежность застройщика: Ключевым моментом является выбор проверенного застройщика, способного выполнить обязательства по фиксированному доходу и обратному выкупу.
-
Отсутствие расходов на содержание: Эта стратегия привлекательна тем, что эксплуатационные расходы ложатся на застройщика, что дополнительно снижает финансовые риски инвестора.
Таким образом, стратегия «Связанный контракт» подходит для инвесторов, стремящихся к стабильности и минимизации рисков, даже если это подразумевает ограниченный потенциал для прироста капитала в сравнении с более спекулятивными схемами.
Как увеличить свой доход
Рассмотрим некоторые распространенные решения, позволяющие увеличить ваши доходы от инвестиций в недвижимость Пхукета.
Покупка двух студий рядом
При сдаче в аренду по программе Rental pool максимальную доходность в процентном соотношении обеспечивают небольшие квартиры – студии или апартаменты с одной спальней. Однако, их перепродажа на вторичном рынке зачастую сопряжена с трудностями, поскольку большинство юнитов в апарт-отелях Пхукета имеют компактные планировки, а покупатели отдают предпочтение просторным вариантам с двумя спальнями. Эффективное решение – приобрести две студии, расположенные рядом, и объединить их посредством соединительной двери. Такой подход позволяет не только увеличить доход от аренды, но и создать объект, который при перепланировке может быть продан как полноценный двуспальный апартамент, что делает его более универсальным для широкого круга покупателей.
Рассрочки и скидки от застройщика
Некоторые застройщики предлагают гибкие финансовые условия для инвесторов. При реализации подобных схем покупатель вносит первоначальный платеж в размере около 50% от стоимости объекта, а оставшуюся сумму оплачивает посредством кредита на срок от 1 до 5 лет под привлекательные процентные ставки (от 3 до 7%). Даже в проектах с программой «Гарантированный доход» ставки, как правило, фиксируются на уровне около 5% годовых, что позволяет использовать арендные поступления для погашения кредита и оставаться в плюсе. Если инвестор имеет возможность внести 100% стоимости сразу, ему зачастую предоставляют скидку в размере 5–10%. Также существует вариант отказа от гарантированного дохода с получением повышенной доходности (например, 7% в течение трёх лет) или приобретения объекта по значительной скидке до 21%, что позволяет снизить порог входа на рынок.
Ранний вход для лучшей цены
Оправданной является стратегия ранней покупки объектов на стадии строительства. На этом этапе застройщики предлагают наиболее выгодные условия, устанавливая минимальные цены, что позволяет зафиксировать стоимость недвижимости до её последующего роста с развитием комплекса, а доход от аренды делится между владельцами, причем процентное соотношение выгоднее для тех, кто заплатил меньше. Дополнительно, участие в закрытых предпродажах через проверенных брокеров предоставляет эксклюзивный доступ к ограниченному числу квартир по специальным ценам задолго до выхода проекта на массовый рынок.
Профессиональные риэлторы, обладающие глубокими знаниями рынка, могут договориться о благоприятных условиях, включая рассрочки платежей, подарки в виде мебели, скидки на обслуживание комплекса и другие бонусы, при этом все комиссионные расходы покрываются застройщиком. Такой комплексный подход позволяет оптимизировать затраты, повысить доходность и обеспечить качественное сопровождение сделки без дополнительных финансовых нагрузок для инвестора.