Фрихолд и лизхолд в Таиланде: какая форма владения недвижимостью вам подходит

Покупка недвижимости в Таиланде для иностранных граждан требует тщательного изучения местных правил и нюансов законодательства. Выбор между фрихолд (бессрочное владение) и лизхолд (долгосрочная аренда) становится ключевым вопросом, поскольку каждая из этих форм имеет свои особенности, преимущества и ограничения.

В данном материале мы подробно разберем, что представляют собой фрихолд и лизхолд, в том числе защищенный лизхолд, а также проведем сравнительный анализ этих форм собственности. Это поможет вам сделать обоснованный выбор в зависимости от ваших инвестиционных целей и личных обстоятельств, учитывая возможные изменения в законодательстве.

Фрихолд – бессрочное частное владение

Фрихолд представляет собой форму собственности, при которой покупатель, включая иностранцев, получает полное и бессрочное право владения недвижимостью. При оформлении сделки объект регистрируется в Земельном Департаменте, а покупателю выдается гербовое свидетельство (Chanote). Этот документ подробно описывает недвижимость – его местоположение, площадь, планировку, дату оформления и историю прав собственности, что служит надежным юридическим подтверждением права владения.

В Таиланде фрихолд доступен преимущественно при покупке квартир в кондоминиумах. Закон допускает, чтобы иностранцы владели фрихолд-правом на недвижимость, однако общая доля иностранного владения в кондоминиуме не может превышать 49% от общей площади (об этом подробнее ниже). Это ограничение направлено на сохранение баланса между иностранными и местными инвесторами, поэтому при выборе объекта важно учитывать данную квоту.

Преимущества фрихолда

• Бессрочное владение: Фрихолд предоставляет право собственности на неограниченный срок, что гарантирует стабильность и долгосрочную безопасность инвестиций.
• Полное распоряжение: Собственник может свободно принимать решения по недвижимости: продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать в наследство без дополнительных ограничений.
• Юридическая защищенность: Гербовое свидетельство, выданное Земельным Департаментом, является надежным юридическим подтверждением права собственности и минимизирует риски судебных споров.
• Инвестиционная привлекательность: Объекты фрихолд часто пользуются большим спросом на вторичном рынке, что способствует потенциальному росту их стоимости с течением времени.

Недостатки фрихолда

• Ограниченность для иностранцев: Иностранцам разрешено оформлять фрихолд только на квартиры в кондоминиумах, и даже здесь действуют ограничения по доле – не более 49% от общей площади комплекса.
• Высокие расходы на оформление: При покупке фрихолд-объекта необходимо учитывать более высокие налоги и сборы, включая регистрационный сбор в размере 2% от оценочной стоимости, гербовый сбор и прочие платежи.
• Отсутствие права на землю: Иностранцам запрещено напрямую владеть землей, поэтому фрихолд распространяется лишь на квартиру или помещение, а не на земельный участок, что может ограничивать возможности по дальнейшему развитию или перепланировке объекта.
• Сложности юридической процедуры: Процесс оформления сделки требует тщательной проверки документов и консультаций с опытными юристами, что может увеличить временные и финансовые затраты.

Особенности квоты в 49% для кондоминиумов

Согласно тайскому законодательству, иностранные граждане могут владеть фрихолд-правом только на долю, не превышающую 49% от общей жилой площади кондоминиума. Это означает, что в каждом жилом комплексе 49% площади могут быть оформлены в полное владение иностранцами, а оставшиеся 51% – только в виде лизхолд. Такое ограничение направлено на обеспечение баланса между иностранными и местными инвесторами и поддержание стабильности рынка недвижимости. При выборе объекта недвижимости иностранцам следует внимательно изучать структуру владения и доступные квоты, чтобы избежать недоразумений и оптимально спланировать инвестицию.

Недвижимость и ВНЖ в Таиланде

Приобретение недвижимости в Таиланде не дает автоматического права на получение вида на жительство. Иностранным гражданам, рассчитывающим на длительное пребывание в стране, следует рассмотреть специальные визовые программы, такие как виза для долгосрочного проживания или инвесторская виза. Участие в этих программах требует соблюдения ряда критериев, включая минимальные инвестиционные суммы в недвижимость или создание бизнеса. Поэтому, планируя покупку недвижимости, особенно в сегменте экономичного жилья, важно заранее изучить требования и условия, связанные с получением вида на жительство.

Покупка недвижимости на юридическое лицо

Приобретение недвижимости через юридическое лицо является популярным способом инвестирования в Таиланде, позволяющим обойти некоторые ограничения, связанные с прямым иностранным владением землей. Существует два основных способа оформления недвижимости на компанию:

Создание новой компании

При регистрации новой компании иностранный инвестор сталкивается с требованием, согласно законодательству, владеть не более чем 49% акций. Это означает, что для формирования полноценного состава акционеров необходимо привлечь местных партнеров. Обычно используется следующая схема:

• Распределение долей: Иностранный инвестор получает контрольный пакет голосующих акций, несмотря на то, что доля иностранца не может превышать 49%.
• Минимизация влияния местных акционеров: Привлекаются тайские граждане с меньшим «весом», что позволяет сохранить за иностранцем решающий контроль над компанией.

Приобретение уже существующей фирмы

Второй вариант — покупка действующей компании, на балансе которой уже состоит недвижимость. При этом происходит смена состава акционеров, и собственность переходит к новому владельцу. Однако важно помнить:

1. Тщательная проверка: Перед покупкой необходимо провести детальный аудит компании, чтобы исключить наличие долгов, обременений или других юридических рисков.
2. Юридическая чистота сделки: Сделка по смене акционеров должна быть оформлена правильно, чтобы избежать проблем в будущем.

Важные моменты и риски

• Усиленный контроль властей: Государство следит за так называемыми «спящими» компаниями, которые не ведут активную деятельность, но владеют недвижимостью. Лазейки для получения земли во фрихолд через пассивное юридическое лицо с номинальными тайскими директорами постепенно закрываются. Нарушения могут привести к штрафам и даже уголовной ответственности для номинальных акционеров.
• Дополнительные расходы: Помимо стоимости недвижимости, необходимо учитывать затраты на регистрацию компании (примерно $2–3 тыс.) и ежегодное ведение бухгалтерии (около $1 тыс.). Эти расходы являются неотъемлемой частью ведения бизнеса через юридическое лицо.

Лизхолд – долгосрочная аренда с правом распоряжения недвижимостью

Лизхолд представляет собой форму собственности, при которой покупатель получает право пользования недвижимостью на длительный срок посредством долгосрочной аренды. В Таиланде стандартный срок лизхолда составляет 30 лет с возможностью продления дважды по 30 лет, что обеспечивает владение объектом до 90 лет. Сделка оформляется через регистрацию договора долгосрочной аренды в Земельном Департаменте, а вместе с ним подписывается контракт, предусматривающий обязательное продление аренды. Застройщик обычно прилагает письма, подтверждающие возможность продления, что гарантирует государство. В отдельных случаях застройщики предлагают варианты с более длительным сроком аренды – до 120 лет или даже бессрочное владение с правом постоянного продления.

Лизхолд можно рассматривать как долгосрочную аренду с правами, схожими с частной собственностью: вы имеете возможность продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству. Однако при осуществлении таких сделок обязательно требуется заключение дополнительного соглашения с арендодателем – владельцем недвижимости, который должен оформить передачу прав новому лицу.

Преимущества лизхолда

• Стоимость: Цена недвижимости в лизхолде обычно ниже на порядка 10% по сравнению с фрихолдом.
• Быстрая окупаемость: Более низкая стоимость объекта способствует сокращению срока окупаемости инвестиций.
• Низкие регистрационные сборы: Регистрационный сбор составляет 1,1% от стоимости недвижимости, что значительно выгоднее по сравнению с фрихолдом.
• Налоговые преимущества: Объекты, оформленные в лизхолд, не облагаются налогом и не подлежат обязательной декларации.

Недостатки лизхолда

• Необходимость продления: Каждые 30 лет требуется продление договора аренды в Земельном Департаменте, что связано с дополнительными административными процедурами.
• Ограничения при сделках: При перепродаже, дарении или передаче по наследству необходимо подписывать дополнительные документы с арендодателем.
• Ограниченный срок владения: По окончании срока аренды права пользования объектом возвращаются арендодателю, если договор не продлевается.

Лизхолд является популярным выбором для иностранных покупателей, особенно когда законодательство не позволяет напрямую приобретать землю в собственность. Перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить условия договора и проконсультироваться с квалифицированными специалистами, чтобы убедиться, что выбранный вариант соответствует вашим инвестиционным целям и долгосрочным планам.

Защищённый лизхолд – схема владения и защита инвестиций

Защищённый лизхолд – это специальная схема, объединяющая долгосрочное право аренды недвижимости с участием покупателя в капитале тайской компании, владеющей свободным правом собственности (чанот) на объект. Таким образом, покупатель не просто получает право пользования имуществом, но и становится совладельцем компании, что позволяет самостоятельно контролировать вопросы продления договора и управления активом.

Как работает схема защищённого лизхолда:

1. Приобретение долгосрочного лизхолда:
   Покупатель заключает стандартный договор лизхолда, который предоставляет право пользования недвижимостью на 30 лет с возможностью двух последующих продлений по 30 лет (итого до 90 лет). Это обеспечивает длительный срок владения, однако без дополнительных мер риски изменения условий или отказа в продлении остаются актуальными.

2. Долевое участие в тайской компании:
   Вместе с оформлением лизхолда покупатель приобретает долю в тайской компании, которая юридически владеет правом собственности на недвижимость (чанот). Благодаря этому долевому участию, инвестор получает возможность влиять на решения компании, касающиеся продления аренды, изменений в договоре и прочих ключевых вопросов.

3. Контроль над условиями продления:
   Будучи акционером, покупатель имеет право голоса при принятии решений о продлении срока аренды. Это означает, что изменения в условиях договора возможны только при согласии всех участников, что минимизирует риск односторонних решений со стороны застройщика или предыдущего владельца.

4. Структурирование через офшорные компании:
   В некоторых схемах защищённого лизхолда тайская компания, в которой владеет покупатель, может быть связана с офшорной компанией (например, зарегистрированной на Британских Виргинских островах или в Джерси), которая совместно владеет объектом недвижимости. Такая структура добавляет дополнительный уровень защиты, обеспечивая прозрачность и стабильность управления активом.

Преимущества для инвестора:

• Долгосрочная безопасность: Благодаря механизму продления договора, лизхолд может обновляться бесконечно, что практически эквивалентно бессрочному владению имуществом.
• Наследование и передача прав: Участие в капитале компании позволяет легче передавать права по наследству или при перепродаже, так как контроль над продлением договора остается у акционеров.
• Снижение рисков: Защищённый лизхолд устраняет риск одностороннего изменения условий аренды или досрочного прекращения договора, что может случиться в обычном лизхолде.

Сравнение Фрихолда и Лизхолда в Таиланде

При выборе между фрихолд и лизхолд владением важно учитывать несколько ключевых аспектов. Ниже приведён сравнительный обзор по основным критериям, с акцентом на разнице в стоимости на начальном и последующих этапах, а также налоговых вопросах.

Когда выбирать фрихолд или лизхолд

• Фрихолд больше подходит для инвесторов и тех, кто планирует долгосрочное проживание, стабильное вложение средств и передачу имущества по наследству. Если для вас важна полная юридическая защищённость и возможность свободного распоряжения недвижимостью, фрихолд является оптимальным выбором.
• Лизхолд же может стать отличным вариантом, если вы ограничены бюджетом или рассматриваете недвижимость для временного использования, коммерческих целей или в качестве стартовой инвестиции. Низкие первоначальные затраты, меньшие регистрационные сборы и гибкость в вопросах краткосрочного владения делают лизхолд привлекательным для иностранных покупателей с различными инвестиционными целями.

Возможные изменения в законодательстве

Текущие правила

• Согласно действующему законодательству, иностранцы могут владеть фрихолд-правом на кондоминиумы, но общая доля иностранного владения не должна превышать 49% от общей площади проекта.
• Иностранцам разрешается заключать договоры лизхолда на срок 30 лет с возможностью продления, однако максимальный срок аренды ограничен.

Предлагаемые изменения

• Увеличение квоты иностранного владения:
  Рассматривается возможность повышения допустимой доли иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75% от полезной площади здания. Это предложение направлено на привлечение большего числа иностранных инвесторов, особенно в популярных направлениях, таких как Пхукет и Паттайя, где существующие квоты часто полностью задействованы.

• Продление сроков лизхолда:
  В правительстве изучают возможность увеличения максимального срока лизхолда для иностранцев с нынешних 50 лет до 99 лет. Такое изменение обеспечило бы большую долгосрочную стабильность и привлекательность лизхолд-владения, способствуя росту спроса на недвижимость, особенно в сегментах, менее интересных для отечественных покупателей.

Эти предполагаемые изменения являются частью более широких усилий по стимулированию экономики и повышению привлекательности рынка недвижимости Таиланда для международных инвесторов.

Часто задаваемые вопросы

В чем основное отличие фрихолд и лизхолд владения?

Фрихолд обеспечивает полное и бессрочное право собственности на недвижимость с возможностью свободного распоряжения, включая продажу, дарение и наследование. Лизхолд представляет собой долгосрочную аренду (обычно на 30 лет с возможностью двух продлений до 90 лет), что позволяет использовать объект, но не дает полного права собственности.

Каковы преимущества фрихолд владения?

• Долгосрочная безопасность и стабильность инвестиций.
• Полный контроль над недвижимостью: возможность свободно проводить ремонт, перепланировку, сдавать в аренду и передавать по наследству.
• Идеально подходит для постоянного проживания и долгосрочных инвестиций.

Каковы преимущества лизхолд владения?

• Меньшие первоначальные затраты – стоимость объекта примерно на 10–15% ниже, так как земля не входит в стоимость.
• Гибкость для краткосрочного проживания или деловых целей.
• Доступен для иностранцев с меньшими юридическими ограничениями, а регистрационные сборы значительно ниже.

Каковы текущие правила иностранного владения в кондоминиумах по фрихолд системе?

Согласно действующему законодательству, иностранцы могут владеть фрихолд-правом на кондоминиумы, при условии, что общая доля иностранного владения не превышает 49% от площади проекта. При этом правительство рассматривает возможность увеличения этой квоты до 75% для привлечения большего числа инвесторов.

Что следует учитывать при выборе между фрихолд и лизхолд владением?

При выборе важно оценить свои долгосрочные цели, финансовые возможности и требуемый уровень контроля над недвижимостью. Фрихолд подходит для тех, кто ищет полную юридическую защиту и стабильное владение, тогда как лизхолд является более доступным вариантом с меньшими затратами и гибкими условиями, хотя и с ограниченным сроком использования.

Насколько безопасны лизхолд-соглашения в Таиланде?

Лизхолд-соглашения, зарегистрированные в Земельном Департаменте, обеспечивают достаточный уровень безопасности. Рекомендуется заключать договоры с надежными компаниями или через ограниченные юридические лица, что минимизирует риски и гарантирует возможность продления аренды.

Что лучше: покупать фрихолд или лизхолд недвижимость?

Выбор зависит от ваших личных обстоятельств и целей. Если вам важна долгосрочная стабильность, возможность полной собственности и наследования, то фрихолд – оптимальный вариант. Если же вы ограничены бюджетом, предпочитаете гибкость и не планируете долгосрочное владение, лизхолд может быть более подходящим решением. Учтите, что при лизхолде могут применяться дополнительные сборы, такие как арендная плата или расходы на обслуживание.

Можно ли приобрести недвижимость с фрихолд-владением в Таиланде?

Да, иностранцы могут купить недвижимость с фрихолд-владением, в основном это касается квартир в кондоминиумах, где согласно законодательству 49% площади доступно для иностранного владения.

Можно ли продать недвижимость, оформленную по лизхолд-схеме?

Продажа лизхолд-объектов возможна, но она сопряжена с дополнительными формальностями – требуется согласие арендодателя и оформление соответствующих документов, так как лизхолд не считается полноценным активом.

Утрачивают ли лизхолд-объекты свою стоимость?

Да, по мере приближения срока окончания лизхолда стоимость объекта может снижаться, что усложняет его продажу. Поэтому при инвестициях важно учитывать возможность продления договора, так как его отсутствие может значительно снизить стоимость недвижимости.

Сложнее ли продать лизхолд-объект по сравнению с фрихолд?

Продажа недвижимости с лизхолд-владением обычно более сложна из-за ограниченного срока аренды и необходимости соблюдения дополнительных условий при передаче прав. Однако при наличии опытного агента и квалифицированного юриста процесс можно значительно упростить.