Наследование недвижимости в Таиланде для иностранцев

Если вы обладаете активами в Таиланде: недвижимость, банковские вклады, ценные бумаги, долевые участия или транспортные средства – рекомендуется оформить завещание непосредственно в стране. Такой подход значительно упрощает процедуру наследования по сравнению с использованием завещания, составленного за рубежом.

Формы завещаний в Таиланде

В Таиланде предусмотрено несколько вариантов оформления завещаний, выбор которых зависит от обстоятельств завещателя и вида имущества.

Обычное завещание (письменная форма)

Это наиболее предпочтительный вариант для иностранцев. Согласно статье 1656 ГТК, завещание должно быть составлено письменно, датировано, подписано завещателем и удостоверено как минимум двумя свидетелями. Хотя документ может быть составлен не на тайском языке, для юридических процедур требуется его официальный перевод, поэтому часто используют двуязычную версию.

Преимущество письменного завещания заключается в его универсальности и простоте оформления через юриста. Обычно документ составляется в двух экземплярах с приложением копий паспортов завещателя и наследников, а также документов на имущество. В завещании может быть назначен исполнитель (душеприказчик), зачастую адвокат, что упрощает его утверждение судом.

Завещатель должен находиться в Таиланде при составлении документа, что подтверждается копией паспорта с действующей визой и отметкой о въезде. При отсутствии завещания наследование производится по законам Таиланда.

Альтернативные формы

• Голографическое завещание: полностью написанное от руки (статья 1657).

• Публичное завещание: составленное в присутствии местного чиновника и свидетелей (статья 1658).

• Тайное завещание: запечатанное и переданное чиновнику при участии свидетелей (статья 1660).

• Устное завещание: применяется только в исключительных случаях, например, при угрозе неминуемой смерти (статья 1663).

Права наследования согласно законодательству Таиланда

При отсутствии завещания порядок распределения имущества определяется положениями Гражданского и торгового кодекса Таиланда. Наследники по закону распределяются по следующим классам:

1. Потомки (дети, внуки и т.д.);

2. Родители;

3. Полнородные братья и сестры;

4. Неполнородные братья и сестры;

5. Дедушки и бабушки;

6. Дяди и тети.

Правило очередности предполагает, что наличие наследников из предыдущего класса исключает представителей последующих. При этом потомки наследуют по праву представления, что позволяет детям заместить умерших родителей в очереди.

Права пережившего супруга

Переживший супруг не входит в традиционные классы наследников, однако его права определяются статьёй 1635 ГТК. Размер его доли зависит от наличия других наследников:

• При наличии наследников первой очереди (детей) супруг получает долю, равную доле одного ребенка;

• Если наследников первой очереди нет, но имеются представители второй или третьей очередей (родители или полнородные братья и сестры), супругу полагается половина имущества;

• При наличии наследников четвертой и далее очередей, его доля составляет две трети наследства;

• В отсутствие иных наследников супруг получает всё имущество.

Обязательная доля

В Таиланде отсутствует концепция обязательной доли, что позволяет полностью исключить наследника из распределения имущества.

Такой механизм наследования обеспечивает четкую структуру распределения активов в отсутствие завещания и защищает права пережившего супруга, устанавливая справедливое соотношение долей наследников.

Вступление в наследство в Таиланде

В Таиланде вступление в наследство осуществляется через судебную процедуру, вне зависимости от наличия завещания. Для этого необходимо представить в суд определённый пакет документов, подтверждающих личность, родственные связи и наличие имущества.

Основной перечень документов включает:

• Паспорт умершего;

• Свидетельство о смерти;

• Завещательное распоряжение (если оно имеется);

• Паспортные данные наследников;

• Паспорт исполнителя завещания;

• Свидетельство о браке (при наличии);

• Свидетельства о рождении детей (если применимо);

• Перечень имущества с копиями свидетельств о регистрации;

• Согласие наследников на назначение администратора (исполнителя завещания);

• Документы, подтверждающие родственные связи (генеалогическое древо).

Документы, выданные за границей, должны быть должным образом легализованы для их признания в Таиланде.

Процедура вступления в наследство

Если завещание не указывает исполнителя или отсутствует вовсе, суд назначает администратора, который отвечает за управление наследственным имуществом, погашение долгов и уплату налогов (включая налог на наследство, если он предусмотрен). Только после расчётов и закрытия всех обязательств оставшееся имущество распределяется между наследниками — либо в соответствии с завещательными распоряжениями, либо по закону.

Через 30 дней после заседания, на котором был назначен администратор, суд выносит постановление о передаче имущества, что служит юридическим основанием для перехода права собственности к наследникам.

Частные вопросы

Наследование земли иностранцами

Согласно земельному законодательству Таиланда, иностранцам не разрешается право собственности на землю, включая ту, которая входит в состав наследственного имущества. Исключение допускается лишь при наличии специального разрешения от министра внутренних дел, оформляемого по схеме иностранного владения по договору, однако на данный момент такие договоры не применяются.

Если иностранец становится законным наследником земли (например, как тайский супруг), ему предоставляется годовой срок для распоряжения полученным имуществом. При несоблюдении этого срока, Земельный департамент имеет право провести передачу земли, включая возможность продажи на публичном аукционе с удержанием комиссии в размере 5% от продажной цены.

Наследование квартиры и кондоминиума в Таиланде

В Таиланде наследование квартир, не подпадающих под действие Закона о кондоминиумах, зачастую вызывает сложности с признанием права собственности судом, что требует внимательного изучения местных правил наследования.

При наследовании кондоминиума ситуация отличается. Наследник не получает автоматического права на регистрацию иностранного владения. Кроме того, иностранцам разрешается владеть не более 49% единиц в одном кондоминиуме. Если наследование приводит к превышению этого лимита, избыточная доля должна быть продана в течение одного года. В противном случае Земельный департамент имеет право провести принудительную продажу объекта с удержанием комиссии в размере 5% от его продажной цены.

Наследование недвижимости в лизхолд в Таиланде

Вопрос наследования объектов, приобретённых на правах лизхолд (долгосрочной аренды), часто возникает у иностранных граждан. По тайскому законодательству лизинговый договор является личным договорным правом и прекращается со смертью арендатора, не переходя к его наследникам. Суд не рассматривает такие случаи в рамках наследственного производства.

Однако если в договоре о лизхолде предусмотрена возможность передачи права аренды наследникам, последние могут потребовать от первоначального арендодателя перезаключить договор на их имя в соответствии с разделом 374 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда. Кроме того, право собственности на дом, отдельно от земельного участка, может быть зарегистрировано наследниками в местном земельном управлении, если это предусмотрено условиями договора.

Наследование недвижимости через тайскую компанию

Приобретение недвижимости посредством участия в уставном капитале тайской компании является популярной схемой для иностранных инвесторов. Согласно тайскому законодательству активы компании принадлежат самой компании, а не её отдельным акционерам или директорам. В случае наследования недвижимости, зарегистрированной на компанию, завещание должно распоряжаться именно долей в компании, а не самим объектом недвижимости. После утверждения завещания судом, наследнику передаются акции, через которые он получает право на активы компании, включая недвижимость.

Если умерший исполнял обязанности директора, требуется созыв собрания акционеров для назначения нового директора, а передача акций осуществляется через Министерство торговли. Дополнительно вопросы, связанные с уступкой прав требования по компенсационным договорам займа и обеспеченными залоговыми соглашениями, решаются иными юридическими методами, не относящимися напрямую к наследственному производству.

Могут ли несовершеннолетние дети получить наследство?

В Таиланде совершеннолетие наступает с 20 лет, поэтому наследство напрямую получают лица от 20 лет. Несовершеннолетним детям имущество может быть передано только через назначенного опекуна, что желательно предусмотреть в завещании. При отсутствии завещания суд самостоятельно назначает опекуна после рассмотрения всех претензий заинтересованных сторон.