В Таиланде иностранным гражданам прямо запрещено владение землей, за исключением некоторых случаев, например, приобретения апартаментов в лицензированных кондоминиумах. Законодательство страны, в частности, положения Закона о земле, четко ограничивает возможность постоянного владения земельными участками иностранцами.
Тем не менее, наблюдается растущий интерес иностранных инвесторов к тайскому рынку недвижимости. Это стимулирует поиск обходных схем, одной из которых является приобретение объектов через тайскую компанию. Однако использование юридического лица исключительно в качестве холдинга для покупки недвижимости противоречит духу закона и сопряжено с рядом юридических и финансовых рисков.
Как работает покупка недвижимости в Таиланде через компанию
Схема приобретения земли через тайскую компанию основывается на использовании лазеек в законодательстве, возникающих из двусмысленностей норм. Несмотря на то, что закон однозначно запрещает иностранцам владеть земельной собственностью, использование местного юридического лица позволяет создать иллюзию «тайской собственности».
В теории процедура регистрации компании включает последовательное выполнение ряда формальностей: резервирование названия, подачу учредительных документов, проведение обязательного собрания акционеров, получение налогового идентификационного номера и, при необходимости, лицензии на ведение бизнеса. При этом приобретение недвижимости становится частью активов компании, которая должна вести законную хозяйственную деятельность с подтвержденными инвестициями тайских партнеров. Таким образом, используя данную схему, иностранный инвестор в теории получает возможность косвенного владения землей в Таиланде посредством тайской компании.
Различные варианты обхода закона
Существует несколько вариантов, посредством которых иностранный инвестор может попытаться приобрести недвижимость через тайскую компанию:
-
Создание компании с реальными тайскими акционерами:
В этом случае необходимо, чтобы не менее 51% акций принадлежали гражданам Таиланда, а иностранцам оставалось не более 49%. При этом тайские акционеры должны действительно инвестировать собственные средства, а не выступать в качестве номинальных держателей. Такой вариант требует прозрачности и соблюдения всех корпоративных норм. -
Схема «исчезающих акционеров»:
Сначала компания регистрируется с 100% тайчениками, после чего иностранный инвестор добавляется в состав директоров. Несмотря на кажущуюся законность процедуры, данный метод направлен на обход запрета, поскольку фактический контроль переходит в руки иностранца. Земельное управление и другие государственные органы давно настроены против подобных номинальных структур. -
Использование номинальных акционеров:
При этом номинальные акционеры выступают лишь формально, чтобы соблюсти требование о тайском большинстве. Практика показывает, что такие структуры вызывают повышенное внимание со стороны властей, поскольку их истинное назначение – обеспечение обхода запрета на иностранное владение землей.
Все перечисленные схемы, даже если на первый взгляд они соответствуют формальным требованиям, по сути являются попытками обойти законодательство, что в случае судебного оспаривания вряд ли будет поддержано.
Почему это может быть плохой идеей
Использование тайской компании в качестве инструмента для обхода запрета на иностранное владение землей в Таиланде сопряжено не только с юридическими и административными сложностями, но и с существенными финансовыми расходами. Потенциальным инвесторам необходимо тщательно взвесить все риски и получить квалифицированную юридическую консультацию, прежде чем прибегать к подобным схемам.
Нарушение духа закона
Несмотря на наличие лазеек в законодательстве, позволяющих формально обходить прямой запрет на иностранное владение землей, «дух закона» остается непреложным. Хотя Закон об издании Земельного кодекса предусматривает возможность иностранного владения землей на основании договора, последний такой договор был расторгнут в 1970 году. Таким образом, независимо от того, какие обходные пути пытаются использовать иностранные инвесторы, судебная практика неизменно отстаивает основную позицию: иностранцам не следует владеть землей в Таиланде. Суды, начиная от местных инстанций и заканчивая Верховным судом в Бангкоке, регулярно отменяют схемы, созданные для обхода этого принципа, что подтверждает непреложность духа закона.
Сложности регистрации и потенциальные проблемы
Регистрация тайской компании с целью приобретения недвижимости сопряжена с рядом сложностей:
-
Жесткие требования к регистрации:
Согласно тайскому законодательству, для регистрации компании необходимо наличие минимум трех акционеров, из которых более половины должны быть резидентами Таиланда. Кроме того, компания должна иметь зарегистрированный адрес, вести законную хозяйственную деятельность, генерировать доход и платить налоги. Если компания создается исключительно для покупки недвижимости без реальной коммерческой активности, это сразу вызывает подозрения у регистрирующих органов. -
Дополнительная проверка со стороны Земельного департамента:
При попытке регистрации земли на имя компании, в которой присутствуют иностранные акционеры или директора, сотрудники земельного отделения могут отказать в регистрации. В случае, если покупатель настаивает на легитимности сделки, начинается детальное расследование состава акционеров и источников инвестиций. Этот процесс может затянуться на несколько месяцев, что негативно сказывается на соблюдении сроков, предусмотренных в договорах купли-продажи. -
Риск уголовной ответственности:
Если окажется, что номинальные акционеры не инвестировали реальные средства, а компания создана исключительно для обхода закона, это может повлечь за собой не только ликвидацию компании, но и уголовное преследование директоров и иностранных инвесторов.
Дополнительные коммерческие расходы
Даже если схема регистрации тайской компании проходит успешно, владелец сталкивается с рядом постоянных коммерческих расходов:
-
Административные расходы:
Компания обязана иметь зарегистрированный офис, вести бухгалтерский учет, ежегодно сдавать проверенные счета и подавать налоговые декларации. Эти расходы могут существенно увеличить стоимость владения недвижимостью. -
Налоговая нагрузка:
При получении дохода от аренды недвижимости компания обязана уплачивать корпоративный налог. При продаже недвижимости, находящейся на балансе компании, применяются более высокие налоговые ставки (например, гербовый сбор 3,3% вместо 0,5%, который платят физические лица). -
Риски, связанные с изменениями законодательства:
В случае изменения налоговой или корпоративной политики, финансовые обязательства компании могут возрасти, что создаст дополнительное финансовое бремя для иностранного инвестора.
Законные варианты владения земельной собственностью через тайскую компанию
При соблюдении всех требований законодательства, компании, осуществляющие действительный бизнес, имеют право на приобретение и регистрацию земли, что позволяет избежать нарушений и лишних вопросов со стороны контролирующих органов.
Например, компания, занимающаяся застройкой или управлением недвижимостью, может законно владеть земельными участками, даже если в ее составе присутствуют иностранные инвесторы в миноритарном размере. Главное условие здесь – наличие не менее 51% акций в собственности тайских граждан, при этом реальный капитал должен быть внесен тайскими акционерами, а деятельность компании должна быть направлена на получение прибыли за счет эксплуатации приобретенной недвижимости.
Другой пример – компания, управляющая коммерческими объектами, такими как офисы, торговые центры или гостиницы. В таком случае недвижимость используется в рамках законной предпринимательской деятельности, что подтверждается реальными доходами и операционными процессами. Аналогичная схема применяется в образовательном секторе – международные школы с иностранным участием в миноритарном порядке законно владеют землями и зданиями, поскольку они ведут полноценную образовательную деятельность и соответствуют общественным интересам.
Таким образом, при правильном оформлении и ведении бизнеса, владение землей через тайскую компанию является законным и прозрачным механизмом, который позволяет иностранным инвесторам участвовать в тайском рынке недвижимости без нарушения правовых норм.
Альтернативные варианты приобретения недвижимости иностранцами
Иностранные инвесторы в Таиланде располагают несколькими законными схемами для участия в рынке недвижимости, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки. Ниже приведены основные варианты и их отличия:
Свободное владение кондоминиумом
Иностранцы могут напрямую приобретать квартиры в кондоминиумах, используя договор купли-продажи с правом свободного владения.
Преимущества:
- Прямое право собственности без посредников;
- Более простой и понятный юридический механизм, поскольку законодательство кондоминиумов четко регламентировано.
Недостатки:
- Ограничение по иностранной доле – не более 49% от общей площади кондоминиума;
- Применимо только к объектам данного типа, что не покрывает потребности в виллах или земельных участках.
Долгосрочная аренда земли с правом владения построенной недвижимостью
Еще одним вариантом является аренда земли на длительный срок, по которой строится и эксплуатируется вилла или другой объект недвижимости.
Преимущества:
- Правильно структурированный договор аренды обеспечивает юридическую безопасность сделки;
- Позволяет инвестору получить фактический контроль над недвижимостью, не прибегая к обходу закона о прямом владении землей.
Недостатки:
- Аренда не является полноправным владением – права инвестора ограничены сроком аренды и условиями договора;
- Возможны риски, связанные с продлением или пересмотром условий аренды.
Приобретение по разделу 96 Земельного кодекса
В исключительных случаях иностранец может подать заявку на владение земельным участком площадью до 1,600 м², если будет осуществлен инвестиционный вклад не менее 40 миллионов бат в государственные облигации или в уставной капитал компании, получающей поощрение инвестиций.
Преимущества:
- Предоставляет прямой и абсолютный путь к законному владению землей;
- Позволяет инвесторам, готовым к значительным капиталовложениям, получить контроль над элитной недвижимостью.
Недостатки:
- Требуется крупная инвестиция, что делает данный вариант доступным лишь для ограниченного круга инвесторов;
- Соблюдение условий инвестирования обязательно на протяжении как минимум пяти лет, что ограничивает гибкость использования капитала.
Использование компаний, продвигаемых Советом по инвестициям (BOI)
Иностранцы могут создать или инвестировать в компанию, получившую статус, способствующий стимулированию инвестиций в Таиланд. Такой статус может включать налоговые льготы и разрешение на владение землей.
Преимущества:
- Возможны значительные бизнес-стимулы и налоговые преимущества;
- Позволяет иностранцам через контроль над компанией управлять активами, включая недвижимость.
Недостатки:
- Схема требует соблюдения строгих критериев: значительные вложения, соответствие экологическим и технологическим стандартам, ведение полноценного бизнеса;
- Потеря статуса или прекращение деятельности компании может привести к необходимости продажи недвижимости.
Приобретение недвижимости на имя тайского супруга
Ранее существовали ограничения для тайских женщин, вышедших замуж за иностранцев, однако с 1998 года тайская жена имеет право владения землей. Таким образом, недвижимость может регистрироваться на имя тайской супруги (или супруга), а иностранный супруг фактически контролировать имущество посредством внутренних договоренностей.
Преимущества:
- Избегается прямое нарушение закона о запрете иностранного владения землей;
- Тайский супруг является законным владельцем, что упрощает вопросы регистрации и распоряжения имуществом.
Недостатки:
- Иностранный супруг не имеет формальных прав собственности, что создает риски при изменении семейного статуса или в случае споров;
- Возможны сложности с наследованием и последующим распоряжением имуществом, если отношения изменятся.
Каждый из перечисленных вариантов имеет свою специфику, и выбор зависит от финансовых возможностей инвестора, его долгосрочных целей и готовности соблюдать сложные законодательные требования. Независимо от выбранной схемы, настоятельно рекомендуется консультация с квалифицированными юристами и экспертами по инвестициям, чтобы обеспечить полное соответствие правовым нормам и минимизировать риски.