Приобретение недвижимости в Таиланде для иностранцев строго регламентировано. Иностранцам разрешается инвестировать в экономику через государственные программы, что позволяет приобретать кондоминиумы. Покупка земельных участков для личного проживания практически недоступна, а сделки через тайского супруга не обеспечивают достаточной правовой защиты.
Недвижимость может понадобиться для создания дома для отпуска, пенсионного жилья или инвестиционной базы. Прямое приобретение земли ограничено, а возможность покупки небольшого участка с министерским одобрением встречается крайне редко из-за жестких требований и опасений правительства о влиянии массовых покупок на рынок.
При соблюдении ряда условий иностранцам может быть предоставлено право собственности на здания или землю, однако такие исключения трактуются государственными органами с особой строгостью и находятся под постоянным контролем.
Статья подготовлена на основе материалов от юридической фирмы “Lorenz & Partners”.
Лучшие предложения недвижимости в Таиланде
Общая информация о владении замлей и недвижимостью в Таиланде
Для физическх лиц
Индивидуальным инвесторам крайне сложно легально приобрести земельный участок в Таиланде, и попытки обхода закона с использованием неофициальных схем сопряжены с высоким риском. Любые сделки рекомендуется проводить только после консультации с юристом, чтобы защитить вложенные средства от возможной потери.
Согласно Земельному кодексу, существуют исключительные процедуры приобретения земли иностранцами. В частности, вариант по Sec. 86 требует наличия специального международного договора, который давно не действует, а возможность покупки земли для жилых нужд (до 1 600 кв. м) по Sec. 96 bis и ter предполагает инвестиции не менее 40 млн бат, преимущественно в крупных городах. Дополнительные условия, такие как обязательное использование участка в течение двух лет, существенно ограничивают доступ к данному варианту.
Альтернативой является приобретение недвижимости через брак с тайским гражданином. Однако покупка недвижимости после заключения брака ведет к совместной собственности, что противоречит требованиям закона. Раздел имущества посредством предварительного соглашения возможен, но оформляется только до регистрации брака, а схема с регистрацией права на постоянное проживание предоставляет иностранцу лишь право пользования, оставляя собственность за тайским супругом.
Таким образом, любые варианты приобретения земли или зданий иностранцами сопряжены с жесткими ограничениями и высоким уровнем государственного контроля, что требует тщательного юридического анализа каждой сделки.
Покупка зданий
Иностранцам значительно проще приобрести право собственности на здание, чем на землю. В Таиланде закон позволяет разделять право собственности на здание и на земельный участок, что открывает возможность аренды неразвитой земли для строительства.
Иностранцу можно арендовать участок на 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет. При этом аренда сроком свыше 3 лет должна быть зарегистрирована в земельном департаменте, чтобы защитить права арендатора.
Право собственности на построенное здание оформляется отдельно и подтверждается, например, разрешением на строительство, а не свидетельством о праве собственности на землю. При смене владельца участка новый собственник может потребовать сноса здания, поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре дополнительные гарантии и условия для продления аренды.
Для юридических лиц
Иностранные компании, где более 49% акций принадлежат не тайцам, в принципе не могут приобретать земельные участки. Исключения возможны только при наличии разрешения министра внутренних дел или при инвестициях, составляющих не менее 40 млн бат, которые должны принести пользу экономике Таиланда и оставаться в стране не менее пяти лет.
За пределами промышленных зон компании с иностранным участием свыше 49% действуют по тем же правилам, что и физические лица. При участии от 40 до 49% требуется согласие земельного департамента или губернатора провинции. Часто создают компании с иностранной долей менее 40%, с последующим повышением этой доли, но подобные схемы подвергаются тщательной проверке со стороны властей.
В специально созданных промышленных зонах иностранные компании могут приобретать землю на законных основаниях, если занимаются утвержденной деятельностью. Однако в случае прекращения бизнеса или его передачи участок должен быть продан в течение трёх лет.
Компании, получившие льготы от Совета по инвестициям (BOI), также могут приобретать землю. При этом, если иностранное участие превышает 40%, необходимо письменное одобрение BOI, а после утраты льгот приобретённая земля должна быть продана в течение одного года.
Покупка кондоминиума
Покупка кондоминиума является самым простым и надежным способом приобретения недвижимости в Таиланде для иностранцев. Согласно Condominium Act 2008, такую сделку могут заключать как физические, так и юридические лица, при условии, что иностранное владение не превышает 49% от общего числа единиц в здании. Возможность приобретения кондоминиума предоставляется, если иностранец имеет вид на жительство, получил поддержку BOI или осуществляет платеж в иностранной валюте.
Подтверждение права собственности на кондоминиум осуществляется аналогично оформлению прав на земельный участок. Владельцу выдается свидетельство, в котором указываются его имя, местоположение и размеры как участка, так и жилой единицы, а также доля в общих частях здания. При этом право на общую территорию остается за тайскими владельцами.
Процедура передачи права собственности проводится через земельный департамент. Для регистрации сделки требуется подписание официального договора, а в случае ипотеки — и дополнительных документов, присутствующих при оформлении. При этом взимаются следующие сборы: 2% от оценочной стоимости при передаче, 0,5% от покупной цены или оценочной стоимости (в зависимости от того, что выше) в виде гербового сбора и 1% от суммы ипотеки при ее регистрации.
Иностранцы также могут наследовать кондоминиум, если это не приводит к превышению лимита иностранного владения в 49%. В случае превышения квоты полученное по наследству имущество необходимо продать в течение одного года с момента его получения.
Аренда земли в Таиланде
При аренде земли важно убедиться, что арендодатель является законным владельцем участка.
Аренда для коммерческих и промышленных целей регулируется законом 1999 года. По нему можно заключать долгосрочные договоры аренды сроком до 2×50 лет, которые должны быть оформлены в письменном виде, зарегистрированы в земельном департаменте и включать информацию о виде использования. При аренде площадей свыше 100 Rai требуется дополнительное одобрение, а зарегистрированная аренда может использоваться в качестве залога, передаваться по наследству и, при наличии соответствующей регистрации, субарендоваться.
Для жилых целей договор аренды не может превышать 30 лет с возможностью двукратного продления на аналогичный срок. Письменный договор является обязательным условием его юридической силы, а сделки на срок свыше трех лет подлежат обязательной регистрации в земельном департаменте. Перевод прав аренды или субаренда допустимы лишь при наличии соответствующих оговорок в контракте.
Налоги, связанные с покупкой недвижимости
Каждый собственник имеет право перепродавать земельный участок или кондоминиум в любое время. При этом налоговые режимы для физических и юридических лиц могут различаться.
Специфический бизнес-налог
Продажа коммерческой земли облагается налогом в размере 3% от большей суммы: оценочной стоимости или фактической цены сделки. При продаже некоммерческой земли этот налог применяется, если сделка осуществляется в течение пяти лет после приобретения, за исключением случаев экспроприации, наследования и передачи государственным организациям.
Местный налог
Местный налог представляет собой дополнительный платеж к специфическому бизнес-налогу и составляет 10% от его суммы.
Государственная пошлина за передачу права собственности
Пошлина за передачу права собственности составляет 2% от оценочной стоимости объекта недвижимости. С 3 февраля по 31 декабря 2021 года для объектов с постройками или кондоминиумов стоимостью менее 3 млн бат, приобретённых у застройщиков, действовали сниженные ставки: пошлина за передачу снижалась до 0,01%, а регистрация ипотеки — с 1% до 0,01%.
Гербовый сбор
Гербовый сбор составляет 0,5% от большей суммы: оценочной стоимости или фактической цены покупки. Этот сбор применяется только в случае, если сделка не облагается специфическим бизнес-налогом.
Удерживаемый налог (для юридических лиц)
При продаже недвижимости юридическим лицом оценочная стоимость облагается налогом в размере 1%. Этот налог удерживается покупателем и перечисляется в налоговую службу, а продавец получает сертификат для зачёта в корпоративном налоге.
Налог на продажу коммерческой земли (для физических лиц)
При продаже коммерческой земли физическими лицами применяется подоходный налог. База для расчета налога определяется по оценочной стоимости, даже если она ниже фактической цены сделки. Размер налога зависит от срока владения проданным участком.
| Продолжительность владения | Налогооблагаемая сумма от оценочной стоимости |
|---|---|
| 1 год | 8% |
| 2 года | 16% |
| 3 года | 23% |
| 4 года | 29% |
| 5 лет | 35% |
| 6 лет | 40% |
| 7 лет | 45% |
| от 8 лет | 50% |
Полученная сумма делится на количество лет владения, а затем полученный показатель облагается по общим прогрессивным налоговым ставкам.
| Налогооблагаемый доход (в батт) | Налоговая ставка |
|---|---|
| 0 – 150,000 | 0% |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 45% |
| от 5,000,001 | 35% |
Итоговый результат умножается на количество лет владения, что определяет сумму налога к уплате продавцом. Если земля была получена по наследству или посредством иных некоммерческих правовых сделок, для налогообложения берется лишь 50% от оценочной стоимости.