การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีความน่าสนใจเนื่องจากมีเกณฑ์เข้าที่ค่อนข้างต่ำ การเติบโตของทุนที่มั่นคง และผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง ปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาดคือการเติบโตของกระแสนักท่องเที่ยวและความสนใจจากชาวต่างชาติ ซึ่งสร้างความต้องการที่มั่นคงสำหรับที่อยู่อาศัยคุณภาพในภูมิอากาศแบบร้อนชื้นและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว
มีกลยุทธ์การลงทุนพื้นฐานหลายประการในตลาด โดยแต่ละกลยุทธ์จำเป็นต้องเลือกวัตถุที่สอดคล้องกับเป้าหมาย ขอบเขตการวางแผน และความสามารถทางการเงินของผู้ลงทุน การเลือกกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็นการเป็นเจ้าของในระยะยาว การได้รับรายได้จากการเช่าที่มั่นคง หรือการดำเนินการเก็งกำไรที่กระตือรือร้น เป็นตัวกำหนดพารามิเตอร์ของการลงทุนที่ประสบความสำเร็จในตลาดนี้
ข้อเสนออสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในภูเก็ต
กลยุทธ์การลงทุน 1: การมอบหมาย
กลยุทธ์การมอบหมายงานเกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งข้อตกลงซื้อขายในช่วงเริ่มต้นของการก่อสร้าง ซึ่งทำให้นักลงทุนสามารถล็อคราคาขั้นต่ำและหลีกเลี่ยงต้นทุนในการจดทะเบียนความเป็นเจ้าของก่อนที่การก่อสร้างจะเสร็จสมบูรณ์ ในโครงการนี้ วัตถุจะไม่กลายเป็นทรัพย์สินจนกว่าจะขายสัญญาอีกครั้ง และการทำธุรกรรมจะดำเนินการโดยการโอนสิทธิภายใต้สัญญา
ข้อดีของกลยุทธ์การมอบหมาย:
ต้นทุนเริ่มต้นต่ำ: การซื้อสัญญาในช่วงเริ่มต้นการขายทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาขั้นต่ำ
ไม่มีค่าใช้จ่ายในการลงทะเบียน: เนื่องจากทรัพย์สินจะไม่ได้รับการลงทะเบียนจนกว่าจะขายต่อ จึงไม่มีภาษีหรือค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
การหมุนเวียนเงินทุนที่รวดเร็ว: ความสามารถในการขายสัญญาได้ก่อนการก่อสร้างจะเสร็จสมบูรณ์ช่วยให้คุณสามารถคืนเงินลงทุนได้อย่างรวดเร็วและสร้างผลกำไร
ศักยภาพในการเก็งกำไร: ภายใต้สภาวะตลาดที่เอื้ออำนวย ทุนอาจเพิ่มขึ้นได้ 100% หรือมากกว่าภายใน 1-3 ปี
ข้อเสียของกลยุทธ์การมอบหมายงาน:
การแข่งขันสูง: อพาร์ทเมนต์ที่มีสภาพคล่องจะถูกขายหมดภายในไม่กี่สัปดาห์ ซึ่งต้องมีการตัดสินใจอย่างทันท่วงที
อุปทานจำกัด: การหาโครงการที่สามารถขายต่อได้อย่างรวดเร็วและมีกำไรระหว่างการก่อสร้างอาจเป็นเรื่องยาก
ความเสี่ยงในการขายต่อล่าช้า: หากสัญญาไม่สามารถขายต่อได้ภายในกำหนดเวลา ผู้ลงทุนอาจต้องจดทะเบียนทรัพย์สินพร้อมค่าภาษีเพิ่มเติม ดังนั้นกลยุทธ์นี้จึงไม่แนะนำให้ใช้กับการลงทุน “ด้วยเงินสุดท้ายของคุณ”
ความจำเป็นในการตอบสนองอย่างรวดเร็ว: กลยุทธ์นี้ต้องมีการโต้ตอบอย่างรวดเร็วกับนักพัฒนาและหน่วยงาน รวมถึงการตอบสนองต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
เนื่องจากความเร็วเป็นสิ่งสำคัญที่นี่ การค้นหาวัตถุแบบอิสระจึงมีแนวโน้มสูงที่จะล้มเหลว เนื่องจากตัวเลือกที่ดีที่สุดจะถูกแยกออกก่อนการเริ่มต้นการขายอย่างเป็นทางการเสียอีก ควรมองหาตัวเลือกที่เหมาะสมผ่านหน่วยงานและนายหน้าที่เชื่อถือได้ซึ่งมีการเข้าถึงการขายก่อน
กลยุทธ์การลงทุนที่ 2: การซื้อแบบเช่าระยะยาวและขายต่อในภายหลัง
กลยุทธ์ซื้อ-ปล่อย-พลิก (หรือซื้อ-ปล่อย-พลิก) เป็นแนวทางที่สมดุลซึ่งรวมเอารายได้จากการเช่าและการเพิ่มขึ้นของทุนเข้าด้วยกัน นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเริ่มต้นในราคาที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ปล่อยให้เช่าซึ่งให้รายได้ที่มั่นคง และวางแผนที่จะขายไม่เร็วกว่า 5 ปีเพื่อลดภาระภาษี นอกจากนี้ ความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเพื่อการพักผ่อนของคุณเองยังช่วยให้คุณลดค่าใช้จ่ายในการพักผ่อนได้อย่างมาก
สิ่งที่ต้องระวัง
จำนวนทรัพย์สินมีจำกัด: ทรัพย์สินที่เหมาะสมสำหรับกลยุทธ์นี้หายากและขายหมดอย่างรวดเร็ว ดังนั้นการตัดสินใจอย่างทันท่วงทีจึงมีความสำคัญ
การจัดการอย่างมืออาชีพ: การเลือกบริษัทจัดการที่น่าเชื่อถือมีบทบาทสำคัญ เนื่องจากการเข้าใช้งานสถานที่และสภาพทางเทคนิคของสถานที่นั้นขึ้นอยู่กับงานของบริษัทนั้นๆ ตัวแทนเอกชนรายใดก็ตามไม่สามารถเทียบได้กับระดับการบริการของบริษัทจัดการขนาดใหญ่หรือผู้ประกอบการโรงแรมที่สามารถรับประกันการเข้าพักที่ดีของทรัพย์สินได้
บัญชีค่าใช้จ่ายทั้งหมด: เป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องบัญชีค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เป็นไปได้ ตั้งแต่ค่าบำรุงรักษาไปจนถึงภาษี เพื่อหลีกเลี่ยงความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์และเพื่อให้แน่ใจว่าเข้าใจกำไรสุทธิของคุณอย่างถูกต้อง
การประเมินรายได้รวม: การประเมินควรดำเนินการอย่างครอบคลุม วัตถุที่มีรายได้จากการเช่าต่ำ แต่มีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าสูง อาจสร้างกำไรได้มากกว่าในแง่ของการลงทุนในระยะยาว ดังนั้นคุณไม่ควรพึ่งพารายได้ค่าเช่าที่คาดหวังเพียงอย่างเดียว
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตนี้ถือว่าเหมาะสมทั้งในแง่ของความเสี่ยงและรายได้ที่คาดหวัง กลยุทธ์ต่อไปนี้ถือเป็นตัวเลือกที่อนุรักษ์นิยมที่สุด
กลยุทธ์ที่ 3: สัญญาเชื่อมโยง
กลยุทธ์สัญญาที่เชื่อมโยงเป็นรูปแบบการลงทุนที่อนุรักษ์นิยมที่สุด โดยพื้นฐานแล้วคล้ายคลึงกับการฝากเงินในธนาคาร นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์และลงนามในสัญญาระยะยาว (10–15 ปี) ซึ่งผู้พัฒนาจะรับประกันรายได้ประจำปีที่แน่นอน สัญญามักจะรวมถึงตัวเลือกการซื้อคืน โดยผู้พัฒนาตกลงที่จะซื้อทรัพย์สินในราคาที่เท่ากับราคาเดิมหรือมีกำไรเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย (เช่น +10–15%)
อ่านเงื่อนไขสัญญาอย่างละเอียด: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผลตอบแทนที่รับประกันตรงตามความคาดหวังของคุณและประเมินโอกาสในการซื้อคืน
ลักษณะพิเศษ
การอายัดเงินทุน: ระยะเวลาสัญญาที่ยาวนาน (10-15 ปี) หมายความว่าการลงทุนจะขาดสภาพคล่องเป็นเวลานาน เป็นเรื่องยากมากที่จะขายวัตถุดังกล่าวต่อ
รายได้จำกัด: รายได้ที่แน่นอนรับประกันกระแสรายได้ที่คงที่ แต่ไม่อนุญาตให้มีรายได้เพิ่มเติมหากทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้จากค่าเช่าจำนวนมากและยังเพิ่มมูลค่าขึ้นอย่างมากอีกด้วย (พร้อมตัวเลือกการซื้อคืน)
ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา: สิ่งสำคัญคือการเลือกผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงซึ่งสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านรายได้คงที่และการซื้อคืนได้
ไม่มีต้นทุนในการบำรุงรักษา: กลยุทธ์นี้มีความน่าสนใจเนื่องจากผู้พัฒนาเป็นผู้รับผิดชอบต้นทุนการดำเนินงาน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินของผู้ลงทุนอีกด้วย
ดังนั้น กลยุทธ์สัญญาที่เชื่อมโยงจึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาเสถียรภาพและการลดความเสี่ยง แม้ว่าจะหมายถึงศักยภาพในการได้รับกำไรจากทุนที่จำกัดเมื่อเทียบกับแผนการที่เน้นการเก็งกำไรมากขึ้นก็ตาม
วิธีเพิ่มรายได้ของคุณ
มาดูแนวทางแก้ไขทั่วไปบางประการเพื่อเพิ่มรายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
ซื้อสตูดิโอ 2 ห้องติดกัน
เมื่อให้เช่าภายใต้โครงการ Rental pool รายได้ส่วนใหญ่จะมาจากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เช่น สตูดิโอ หรืออพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอน อย่างไรก็ตาม การขายต่อในตลาดรองมักเป็นเรื่องยาก เนื่องจากยูนิตส่วนใหญ่ในอพาร์ตโฮเทลในภูเก็ตมีรูปแบบที่กะทัดรัด และผู้ซื้อต้องการตัวเลือกที่กว้างขวางพร้อมห้องนอนสองห้อง วิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิภาพคือการซื้อสตูดิโอสองห้องที่อยู่ติดกันและเชื่อมต่อทั้งสองห้องด้วยประตูเชื่อม แนวทางนี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มรายได้จากการเช่าเท่านั้น แต่ยังช่วยให้สามารถสร้างทรัพย์สินที่เมื่อพัฒนาใหม่สามารถขายเป็นอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนเต็มรูปแบบได้ ทำให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อกลุ่มกว้างขึ้น
การผ่อนชำระและส่วนลดจากผู้พัฒนา
นักพัฒนาบางรายเสนอเงื่อนไขทางการเงินที่ยืดหยุ่นให้กับนักลงทุน เมื่อดำเนินการตามโครงการดังกล่าว ผู้ซื้อจะชำระเงินงวดแรกประมาณ 50% ของราคาทรัพย์สิน และชำระส่วนที่เหลือด้วยเงินกู้เป็นระยะเวลา 1 ถึง 5 ปี ในอัตราดอกเบี้ยที่น่าดึงดูด (ตั้งแต่ 3 ถึง 7%) แม้แต่ในโครงการที่มีโปรแกรมรายได้รับประกัน อัตราดอกเบี้ยมักจะคงที่ประมาณ 5% ต่อปี ซึ่งทำให้คุณสามารถใช้รายได้จากการเช่าเพื่อชำระเงินกู้และยังคงมีรายได้ หากนักลงทุนสามารถชำระต้นทุนได้ 100% ในครั้งเดียว เขามักจะได้รับส่วนลด 5-10% นอกจากนี้ยังมีตัวเลือกในการยกเว้นรายได้ที่รับประกันเพื่อรับผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น (เช่น 7% ในระยะเวลาสามปี) หรือซื้อสินค้าในราคาส่วนลดมากถึง 21% ซึ่งช่วยให้คุณสามารถลดเกณฑ์เข้าสู่ตลาดได้
เข้าได้เร็วในราคาสุดคุ้ม
กลยุทธ์การซื้อทรัพย์สินตั้งแต่ในระยะก่อสร้างนั้นมีความสมเหตุสมผล ในระยะนี้ ผู้พัฒนามักเสนอเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยที่สุด โดยกำหนดราคาขั้นต่ำ เพื่อให้สามารถกำหนดต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อนที่ราคาจะเติบโตขึ้นพร้อมกับการพัฒนาของโครงการ และรายได้จากการเช่าจะถูกแบ่งระหว่างเจ้าของ โดยอัตราส่วนเปอร์เซ็นต์จะเอื้ออำนวยมากกว่าสำหรับผู้ที่จ่ายเงินน้อยกว่า นอกจากนี้ การเข้าร่วมการขายล่วงหน้าแบบปิดผ่านนายหน้าที่เชื่อถือได้ยังทำให้สามารถเข้าถึงอพาร์ตเมนต์จำนวนจำกัดในราคาพิเศษได้นานก่อนที่โครงการจะเข้าสู่ตลาดมวลชน
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพที่มีความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับตลาดสามารถเจรจาเงื่อนไขที่ดีได้ เช่น การผ่อนชำระ ของขวัญในรูปแบบเฟอร์นิเจอร์ ส่วนลดในการบำรุงรักษาที่ซับซ้อน และโบนัสอื่นๆ ในขณะที่ค่าคอมมิชชันทั้งหมดนั้นจะได้รับการครอบคลุมโดยผู้พัฒนา แนวทางที่ครอบคลุมนี้ช่วยให้เราปรับต้นทุนให้เหมาะสม เพิ่มผลกำไร และรับรองการสนับสนุนธุรกรรมคุณภาพสูงโดยไม่ต้องมีภาระทางการเงินเพิ่มเติมแก่ผู้ลงทุน