การถือครองกรรมสิทธิ์แบบ Freehold และ Leasehold ในประเทศไทย: รูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบใดที่เหมาะกับคุณ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับพลเมืองต่างชาติต้องมีการศึกษากฎหมายท้องถิ่นและข้อกำหนดทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน การเลือกใช้ระหว่างกรรมสิทธิ์แบบถือครองถาวร (freehold) และสิทธิการเช่า (เช่าระยะยาว) กลายเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากรูปแบบแต่ละแบบมีคุณลักษณะ ข้อดี และข้อจำกัดเป็นของตัวเอง

ในบทความนี้ เราจะตรวจสอบอย่างละเอียดว่ากรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าคืออะไร รวมถึงสิทธิการเช่าที่ได้รับการคุ้มครอง และยังดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบรูปแบบความเป็นเจ้าของเหล่านี้ด้วย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบรู้โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์ในการลงทุนและสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นด้วย

Freehold - กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลถาวร

กรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) คือรูปแบบหนึ่งของการเป็นเจ้าของซึ่งผู้ซื้อ รวมถึงชาวต่างชาติ จะได้รับความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์และถาวร เมื่อดำเนินการเสร็จสิ้นแล้ว ทรัพย์สินนั้นจะถูกจดทะเบียนกับกรมที่ดิน และผู้ซื้อจะได้รับใบรับรองการประทับตรา (โฉนด) เอกสารนี้จะบรรยายเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยละเอียด เช่น ที่ตั้ง พื้นที่ ผัง วันที่จดทะเบียน และประวัติการเป็นเจ้าของ ซึ่งถือเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่เชื่อถือได้ในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ

ในประเทศไทย การซื้อกรรมสิทธิ์แบบ Freehold จะใช้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในคอนโดมิเนียมเป็นหลัก กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่การเป็นเจ้าของโดยรวมของชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียมไม่สามารถเกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด (อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมด้านล่าง) ข้อจำกัดนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสมดุลระหว่างนักลงทุนต่างชาติและในประเทศ ดังนั้น จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องคำนึงถึงโควตานี้เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์

• ความเป็นเจ้าของถาวร: กรรมสิทธิ์แบบ Freehold ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลาไม่จำกัด ช่วยให้มั่นใจถึงเสถียรภาพและความปลอดภัยของการลงทุนในระยะยาว
• การกำจัดแบบเต็มรูปแบบ: เจ้าของสามารถตัดสินใจได้อย่างอิสระเกี่ยวกับทรัพย์สิน: ขาย บริจาค เช่า หรือส่งต่อเป็นมรดกโดยไม่มีข้อจำกัดเพิ่มเติม
• หลักประกันทางกฎหมาย: ใบรับรองตราแผ่นดินที่ออกโดยกรมที่ดินเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่เชื่อถือได้ในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของและลดความเสี่ยงในการดำเนินคดี
• ความน่าดึงดูดใจสำหรับการลงทุน: อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์มักมีความต้องการสูงในตลาดรอง ซึ่งส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว

ข้อเสียของการถือครองกรรมสิทธิ์

• ข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ: ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ในคอนโดมิเนียมได้เท่านั้น และแม้แต่ที่นี่ก็ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการแบ่งปัน - ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารชุด
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สูงขึ้น: เมื่อซื้อทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ จะมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้นที่ต้องคำนึงถึง เช่น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของมูลค่าที่ประเมิน อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมอื่นๆ
• ไม่มีสิทธิในที่ดิน: ชาวต่างชาติห้ามมิให้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง ดังนั้น กรรมสิทธิ์จึงใช้ได้กับอพาร์ทเมนท์หรือสถานที่เท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน ซึ่งอาจจำกัดความเป็นไปได้ในการพัฒนาเพิ่มเติมหรือพัฒนาใหม่ของทรัพย์สินนั้น
• ความซับซ้อนของขั้นตอนทางกฎหมาย: กระบวนการในการทำให้การทำธุรกรรมเป็นทางการนั้นต้องมีการตรวจสอบเอกสารอย่างรอบคอบและปรึกษาหารือกับทนายความที่มีประสบการณ์ ซึ่งอาจเพิ่มเวลาและต้นทุนทางการเงินได้

ลักษณะพิเศษของโควตา 49% สำหรับคอนโดมิเนียม

ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดในคอนโดมิเนียม นั่นหมายความว่าในแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย 49% ของพื้นที่สามารถจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติเต็มรูปแบบได้ และ 51% ที่เหลือสามารถจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์แบบเช่าได้เท่านั้น ข้อจำกัดนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสมดุลระหว่างนักลงทุนต่างชาติและในประเทศ และรักษาเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติควรศึกษาโครงสร้างความเป็นเจ้าของและโควตาที่มีอยู่อย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิด และวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสมที่สุด

ใบอนุญาติอสังหาริมทรัพย์และใบอนุญาตถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ทำให้คุณมีสิทธิ์ได้รับใบอนุญาตถิ่นที่อยู่โดยอัตโนมัติ ชาวต่างชาติที่วางแผนจะอยู่ในประเทศเป็นเวลานาน ควรพิจารณาโครงการวีซ่าพิเศษ เช่น วีซ่าถิ่นที่อยู่ระยะยาว หรือวีซ่านักลงทุน การเข้าร่วมโปรแกรมเหล่านี้ต้องเป็นไปตามเกณฑ์หลายประการ รวมทั้งจำนวนเงินเงินลงทุนขั้นต่ำในอสังหาริมทรัพย์หรือการก่อตั้งธุรกิจ ดังนั้นในการวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด จึงควรศึกษาข้อกำหนดและเงื่อนไขในการขอใบอนุญาตถิ่นที่อยู่ไว้ล่วงหน้า

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนิติบุคคล

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคลถือเป็นวิธีการลงทุนในไทยที่ได้รับความนิยม โดยช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อจำกัดบางประการที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงจากต่างประเทศ การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัทมี 2 วิธีหลักๆ คือ

การจัดตั้งบริษัทใหม่

ในการจดทะเบียนบริษัทใหม่ นักลงทุนต่างชาติจะต้องเผชิญกับข้อกำหนดตามกฎหมายที่ต้องถือหุ้นไม่เกิน 49% ซึ่งหมายความว่าการที่จะสร้างโครงสร้างผู้ถือหุ้นที่สมบูรณ์แบบจำเป็นต้องดึงดูดพันธมิตรในพื้นที่ โดยทั่วไปจะใช้รูปแบบต่อไปนี้:

• การกระจายหุ้น: นักลงทุนต่างชาติจะได้รับส่วนแบ่งการควบคุมในหุ้นที่มีสิทธิออกเสียง แม้ว่าหุ้นของชาวต่างชาติจะไม่สามารถเกิน 49% ก็ตาม
• การลดอิทธิพลของผู้ถือหุ้นในพื้นที่ให้เหลือน้อยที่สุด: คนไทยที่มี "น้ำหนัก" น้อยกว่าจะได้รับการดึงดูด ซึ่งทำให้ชาวต่างชาติสามารถควบคุมบริษัทได้อย่างเด็ดขาด

การเข้าซื้อกิจการของบริษัทที่มีอยู่

ตัวเลือกที่สองคือการซื้อบริษัทที่มีอยู่ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในงบดุลอยู่แล้ว ในกรณีนี้ องค์ประกอบของผู้ถือหุ้นจะเปลี่ยนไป และทรัพย์สินจะส่งต่อไปยังเจ้าของใหม่ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่า:

1. การตรวจสอบอย่างรอบคอบ: ก่อนที่จะซื้อ ควรทำการตรวจสอบบริษัทอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้สิน ภาระผูกพัน หรือความเสี่ยงทางกฎหมายอื่นๆ
2. ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม: การทำธุรกรรมเพื่อเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นจะต้องจัดทำอย่างถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต

จุดสำคัญและความเสี่ยง

• เพิ่มการควบคุมของรัฐบาล: รัฐบาลตรวจสอบบริษัทที่เรียกว่า “บริษัทที่หลับไหล” ที่ไม่ได้ดำเนินงานอยู่แต่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ช่องโหว่สำหรับการได้มาซึ่งที่ดินแบบถือครองกรรมสิทธิ์ผ่านนิติบุคคลแบบไม่มีการกระทำซึ่งมีกรรมการชาวไทยที่ได้รับการเสนอชื่อกำลังถูกปิดลงเรื่อยๆ การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ต้องจ่ายค่าปรับหรือแม้แต่ความรับผิดทางอาญาต่อผู้ถือหุ้นที่ได้รับการเสนอชื่อ
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: นอกเหนือจากค่าทรัพย์สินแล้ว คุณยังต้องพิจารณาค่าจดทะเบียนบริษัท (ประมาณ 2,000–3,000 ดอลลาร์) และค่าบัญชีรายปี (ประมาณ 1,000 ดอลลาร์) อีกด้วย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ถือเป็นส่วนสำคัญในการทำธุรกิจผ่านนิติบุคคล

การเช่าระยะยาว – การเช่าพร้อมสิทธิในการจัดการอสังหาริมทรัพย์

การเช่าสิทธิการเช่าเป็นรูปแบบหนึ่งของกรรมสิทธิ์ซึ่งผู้ซื้อได้รับสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานผ่านการเช่าระยะยาว ในประเทศไทย ระยะเวลาการเช่ามาตรฐานอยู่ที่ 30 ปี โดยมีตัวเลือกในการต่ออายุได้ 2 ครั้งครั้งละ 30 ปี ซึ่งจะทำให้เป็นเจ้าของทรัพย์สินได้นานถึง 90 ปี การทำธุรกรรมดังกล่าวเป็นทางการโดยการลงทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวกับกรมที่ดิน และพร้อมกันนั้นจะมีการลงนามในสัญญากำหนดการขยายสัญญาเช่าบังคับ โดยทั่วไปแล้ว ผู้พัฒนาโครงการมักจะรวมจดหมายยืนยันความเป็นไปได้ในการขยายเวลา ซึ่งรับประกันโดยรัฐ ในบางกรณี ผู้พัฒนาเสนอตัวเลือกที่มีระยะเวลาเช่าที่ยาวนานขึ้น - มากถึง 120 ปี หรือแม้แต่ความเป็นเจ้าของถาวรพร้อมสิทธิ์ในการต่ออายุถาวร

การเช่าสามารถมองได้ว่าเป็นการเช่าระยะยาวที่มีสิทธิคล้ายกับทรัพย์สินส่วนบุคคล: คุณมีสิทธิ์ในการขาย มอบให้เป็นของขวัญ ให้เช่า หรือยกทรัพย์สินดังกล่าวให้ผู้อื่นได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อทำธุรกรรมดังกล่าวจำเป็นต้องสรุปข้อตกลงเพิ่มเติมกับเจ้าของบ้านซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งจะต้องทำการโอนสิทธิ์ให้กับบุคคลใหม่ให้เป็นทางการ

ประโยชน์ของการเช่า

• ต้นทุน: ราคาของอสังหาริมทรัพย์แบบเช่ามักจะต่ำกว่าแบบถือครองกรรมสิทธิ์ประมาณ 10%
• คืนทุนเร็ว: ต้นทุนทรัพย์สินที่ต่ำลงช่วยลดระยะเวลาคืนทุนของการลงทุน
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนต่ำ: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอยู่ที่ 1.1% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งดีกว่าการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างมาก
• ข้อได้เปรียบทางภาษี: อสังหาริมทรัพย์แบบเช่าไม่ต้องเสียภาษีและไม่ต้องประกาศภาษีบังคับ

ข้อเสียของการเช่า

• การต่ออายุที่จำเป็น: ทุกๆ 30 ปี สัญญาเช่าจะต้องได้รับการต่ออายุที่กรมที่ดิน ซึ่งเกี่ยวข้องกับขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม
• ข้อจำกัดในการทำธุรกรรม: เมื่อมีการขายต่อ บริจาค หรือโอนกรรมสิทธิ์ทางมรดก จำเป็นต้องลงนามเอกสารเพิ่มเติมกับเจ้าของบ้าน
• ระยะเวลาการถือครองจำกัด: เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า สิทธิในการใช้ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของบ้าน เว้นแต่สัญญาเช่าจะได้รับการต่ออายุ

การเช่าที่ดินถือเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่กฎหมายไม่อนุญาตให้ซื้อที่ดินโดยตรง ก่อนทำธุรกรรมใดๆ ขอแนะนำให้คุณอ่านเงื่อนไขข้อตกลงอย่างละเอียดและปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อให้แน่ใจว่าตัวเลือกที่เลือกตรงตามเป้าหมายการลงทุนและแผนระยะยาวของคุณ

โครงการกรรมสิทธิ์แบบเช่าที่ได้รับการคุ้มครองและการคุ้มครองการลงทุน

สิทธิการเช่าที่ได้รับการคุ้มครองคือโครงการพิเศษที่รวมสิทธิการเช่าระยะยาวในทรัพย์สินเข้ากับการมีส่วนร่วมของผู้ซื้อในทุนของบริษัทไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์โดยเสรี (chanot) ในทรัพย์สินนั้น ดังนั้นผู้ซื้อไม่เพียงแต่ได้รับสิทธิในการใช้ทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังกลายเป็นเจ้าของร่วมของบริษัทด้วย ซึ่งทำให้สามารถควบคุมปัญหาการต่อสัญญาและการจัดการสินทรัพย์ได้อย่างอิสระ

โครงการเช่าแบบมีหลักประกันทำงานอย่างไร:

1. การได้มาซึ่งสิทธิการเช่าระยะยาว:
   ผู้ซื้อจะตกลงทำข้อตกลงการเช่าแบบมาตรฐานซึ่งให้สิทธิในการใช้ทรัพย์สินเป็นระยะเวลา 30 ปี พร้อมความเป็นไปได้ในการต่อสัญญาอีก 2 ครั้งๆ ละ 30 ปี (รวมสูงสุด 90 ปี) วิธีนี้จะรับประกันการถือครองระยะยาว แต่หากไม่มีมาตรการเพิ่มเติม ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขหรือการปฏิเสธที่จะต่ออายุก็ยังคงมีอยู่

2. การร่วมทุนในบริษัทไทย:
   พร้อมกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่า ผู้ซื้อจะได้หุ้นในบริษัทของไทยที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย (chanot) ด้วยการถือหุ้นดังกล่าว ผู้ลงทุนจึงมีโอกาสในการมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของบริษัทเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่า การเปลี่ยนแปลงสัญญา และประเด็นสำคัญอื่นๆ

3. การควบคุมเงื่อนไขการต่ออายุ:
   ในฐานะผู้ถือหุ้น ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการตัดสินใจเกี่ยวกับการขยายระยะเวลาการเช่า ซึ่งหมายความว่าการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของสัญญาสามารถทำได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมจากทุกฝ่ายเท่านั้น ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจฝ่ายเดียวของผู้พัฒนาหรือเจ้าของเดิม

4. การจัดโครงสร้างผ่านบริษัทนอกชายฝั่ง:
   ในโครงการเช่าที่ได้รับการคุ้มครองบางโครงการ บริษัทไทยที่ผู้ซื้อเป็นเจ้าของอาจเชื่อมโยงกับบริษัทนอกชายฝั่ง (เช่น บริษัทที่จดทะเบียนในหมู่เกาะบริติชเวอร์จินหรือเจอร์ซีย์) ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน โครงสร้างนี้เพิ่มระดับการป้องกันอีกขั้นเพื่อให้มั่นใจถึงความโปร่งใสและเสถียรภาพในการบริหารสินทรัพย์

ผลประโยชน์สำหรับนักลงทุน:

• ความมั่นคงในระยะยาว: ด้วยกลไกการต่ออายุสัญญา สัญญาเช่าจึงสามารถต่ออายุได้ไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งเทียบได้กับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินตลอดไป
• การสืบทอดและการโอนสิทธิ: การมีส่วนร่วมในทุนของบริษัททำให้สามารถโอนสิทธิโดยการสืบทอดหรือขายต่อได้ง่ายขึ้น เนื่องจากผู้ถือหุ้นยังคงสามารถควบคุมการต่อสัญญาได้
• การลดความเสี่ยง: การเช่าแบบมีหลักประกันจะช่วยขจัดความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการเช่าฝ่ายเดียวหรือการยุติข้อตกลงก่อนกำหนด ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ในการเช่าแบบปกติ

การเปรียบเทียบระหว่าง Freehold และ Leasehold ในประเทศไทย

เมื่อต้องเลือกระหว่างการถือครองกรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าซื้อ มีประเด็นสำคัญหลายประการที่ต้องพิจารณา ด้านล่างนี้เป็นภาพรวมการเปรียบเทียบเกณฑ์หลัก โดยเน้นที่ความแตกต่างของต้นทุนในระยะเริ่มต้นและระยะต่อมา รวมถึงปัญหาด้านภาษี

เมื่อใดจึงควรเลือก Freehold หรือ Leasehold

• การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ เหมาะกับนักลงทุนและผู้ที่วางแผนอยู่อาศัยในระยะยาว การลงทุนเงินที่มั่นคง และการโอนทรัพย์สินโดยการสืบทอดมรดก หากหลักประกันทางกฎหมายที่ครบถ้วนและความสามารถในการจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างเสรีเป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ กรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด
• การเช่าแบบเช่า อาจเป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณมีงบประมาณจำกัด หรือกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ชั่วคราว เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ หรือเป็นการลงทุนเริ่มต้น ต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ต่ำกว่า และความยืดหยุ่นในการเป็นเจ้าของในระยะสั้นทำให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีความน่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีวัตถุประสงค์ในการลงทุนที่หลากหลาย

การเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในกฎหมาย

กฎระเบียบในปัจจุบัน

• ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ แต่การเป็นเจ้าของโดยรวมของชาวต่างชาติจะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ
• ชาวต่างชาติมีสิทธิเข้าทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ 30 ปี และอาจต่อสัญญาได้ แต่ระยะเวลาเช่าสูงสุดมีจำกัด

ข้อเสนอการเปลี่ยนแปลง

• การเพิ่มโควตาการถือหุ้นต่างชาติ:
  กำลังพิจารณาความเป็นไปได้ในการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 75% ของพื้นที่ใช้สอยของอาคาร ข้อเสนอนี้มุ่งหวังที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้มากขึ้น โดยเฉพาะในจุดหมายปลายทางยอดนิยม เช่น ภูเก็ตและพัทยา ซึ่งโควตาที่มีอยู่มักถูกครอบครองจนเต็มแล้ว

• การขยายระยะเวลาการเช่า:
  รัฐบาลกำลังศึกษาความเป็นไปได้ในการเพิ่มระยะเวลาการเช่าสูงสุดสำหรับชาวต่างชาติจากปัจจุบัน 50 ปีเป็น 99 ปี การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะทำให้การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบเช่ามีเสถียรภาพในระยะยาวมากขึ้น และทำให้มีความน่าดึงดูดใจมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ผู้ซื้อในประเทศให้ความสนใจน้อยกว่า

การเปลี่ยนแปลงที่เสนอเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามที่กว้างขึ้นเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

ความแตกต่างหลักระหว่างการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์และแบบเช่าคืออะไร?

กรรมสิทธิ์แบบ Freehold จะให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์และถาวรพร้อมความสามารถในการจัดการโดยเสรี รวมถึงการขาย การมอบเป็นของขวัญ และการสืบทอด การเช่าเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (ปกติคือ 30 ปี โดยมีการต่อเวลาได้ 2 ครั้ง ครั้งละสูงสุด 90 ปี) ซึ่งอนุญาตให้ใช้ทรัพย์สินได้แต่ไม่ได้ให้สิทธิ์การเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

การถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์มีประโยชน์อะไรบ้าง?

• ความปลอดภัยและเสถียรภาพของการลงทุนในระยะยาว
• การควบคุมทรัพย์สินโดยสมบูรณ์: ความสามารถในการซ่อมแซม ปรับปรุงให้เช่า และส่งต่อมรดกได้อย่างอิสระ
• เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยถาวรและการลงทุนระยะยาว

การเป็นเจ้าของสิทธิเช่ามีประโยชน์อะไรบ้าง?

• ต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่า – ต้นทุนของทรัพย์สินจะลดลงประมาณ 10-15% เนื่องจากที่ดินไม่รวมอยู่ในราคา
• ความยืดหยุ่นสำหรับการเข้าพักระยะสั้นหรือวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ
• มีให้บริการสำหรับชาวต่างชาติโดยมีข้อจำกัดทางกฎหมายน้อยกว่าและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนต่ำกว่าอย่างมาก

กฎเกณฑ์ปัจจุบันสำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบต่างชาติมีอะไรบ้าง?

ภายใต้กฎหมายในปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์ได้ โดยมีเงื่อนไขว่าการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติทั้งหมดจะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่โครงการ ขณะเดียวกันรัฐบาลก็กำลังพิจารณาความเป็นไปได้ในการเพิ่มโควตานี้เป็นร้อยละ 75 เพื่อดึงดูดนักลงทุนเพิ่มมากขึ้น

เมื่อต้องเลือกระหว่างการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์แบบถาวรและการเช่าแบบเช่า คุณควรพิจารณาอะไรบ้าง?

ในการเลือก สิ่งสำคัญคือการประเมินเป้าหมายในระยะยาว ความสามารถทางการเงิน และระดับการควบคุมที่จำเป็นที่มีต่อทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาการคุ้มครองทางกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบและการเป็นเจ้าของที่มั่นคง ในขณะที่การเช่าซื้อเป็นตัวเลือกที่ราคาไม่แพงซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าและเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น แม้ว่าจะมีระยะเวลาการใช้งานที่จำกัดก็ตาม

สัญญาเช่าในประเทศไทยปลอดภัยแค่ไหน?

ข้อตกลงการเช่าที่จดทะเบียนกับกรมที่ดินให้ความปลอดภัยในระดับที่สมเหตุสมผล ขอแนะนำให้ทำสัญญากับบริษัทที่เชื่อถือได้หรือผ่านทางนิติบุคคลจำกัด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันความเป็นไปได้ในการขยายสัญญาเช่า

อะไรดีกว่ากัน: การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์หรือแบบเช่าซื้อ?

การเลือกขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคลและเป้าหมายของคุณ หากความมั่นคงในระยะยาวและความเป็นไปได้ของการเป็นเจ้าของและการสืบทอดมรดกอย่างเต็มรูปแบบเป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ การถือครองกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด หากคุณมีงบประมาณจำกัด ชอบความยืดหยุ่น และไม่มีแผนจะถือครองในระยะยาว การเช่าซื้ออาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า โปรดทราบว่าการเช่าอาจต้องเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม เช่น ค่าเช่าหรือค่าบำรุงรักษา

สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ใช่ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ได้ โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งกฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 49% ของพื้นที่

อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนภายใต้โครงการเช่าซื้อสามารถขายได้หรือไม่?

การขายอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าเป็นไปได้ แต่ต้องมีขั้นตอนเพิ่มเติม เช่น ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าและลงนามเอกสารที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าไม่ถือเป็นสินทรัพย์ที่สมบูรณ์

อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองแบบเช่าจะสูญเสียมูลค่าหรือไม่?

ใช่ เมื่อวันสิ้นสุดสัญญาเช่าใกล้เข้ามา มูลค่าของทรัพย์สินอาจลดลง ทำให้ขายได้ยากขึ้น ดังนั้นเมื่อลงทุนจึงควรพิจารณาความเป็นไปได้ในการขยายสัญญาด้วย เนื่องจากการขาดสัญญาอาจส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงอย่างมาก

การขายทรัพย์สินแบบเช่าช่วงยากกว่าการขายทรัพย์สินแบบถือครองกรรมสิทธิ์หรือไม่?

การขายทรัพย์สินเช่ามักจะซับซ้อนมากกว่าเนื่องจากระยะเวลาเช่าที่จำกัดและต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขเพิ่มเติมเมื่อโอนทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม หากมีตัวแทนที่มีประสบการณ์และทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสม กระบวนการต่างๆ ก็สามารถง่ายขึ้นได้มาก