วิธีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทย คุณคงต้องเผชิญกับคำถามที่ว่าจะบริหารจัดการทรัพย์สินของคุณอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยและผลกำไรสูงสุดได้อย่างไร คุณมีตัวเลือกต่างๆ มากมายในการจัดการการเช่า ซึ่งทำให้คุณสามารถเลือกโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดโดยคำนึงถึงความชอบและความสามารถส่วนบุคคล มาดูด้านล่างนี้กันดีกว่า

ตัวเลือกในการเช่าอพาร์ทเมนท์หรือวิลล่าในประเทศไทย

ให้เช่าเอง

การบริหารจัดการทรัพย์สินให้เช่าด้วยตนเองสามารถให้ผลกำไรมหาศาลแก่เจ้าของได้ เพราะไม่มีค่าคอมมิชชั่นให้กับบริษัทจัดการหรือตัวแทน ด้วยการบริหารจัดการธุรกิจอย่างเหมาะสมและมีอัตราการเข้าใช้อพาร์ตเมนต์สูง เจ้าของสามารถสร้างผลกำไรได้ 14-15% ต่อปีจากมูลค่าทรัพย์สิน ตัวเลขนี้เกินกว่าผลกำไรที่ได้รับจากการใช้บริการตัวกลางอย่างมาก โดยค่าคอมมิชชันอาจสูงถึง 30–50% ของค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม ศักยภาพกำไรสูงก็มาพร้อมกับความท้าทายมากมาย การบริหารจัดการแบบอิสระต้องใช้เวลาเป็นจำนวนมากและความเอาใจใส่อย่างทันท่วงที คุณต้องจัดการโฆษณา เจรจากับผู้เช่า ร่างสัญญา และจัดการกับปัญหาการเข้าอยู่อาศัยและการขับไล่ด้วยตนเอง นอกจากนี้ เจ้าของต้องแก้ไขปัญหาการทำความสะอาด การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ สาธารณูปโภค และตอบสนองต่อปัญหาที่เกิดขึ้นอย่างทันท่วงที เช่น เครื่องใช้ในครัวเรือนเสีย หรือสถานการณ์ขัดแย้งกับผู้อยู่อาศัย

โดยธรรมชาติแล้ว ไม่สามารถจัดการกระบวนการทั้งหมดจากระยะไกลได้ ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงไม่เหมาะสำหรับทุกคน

การบริหารจัดการผ่านตัวแทนอิสระ

เมื่อเลือกตัวเลือกนี้ เจ้าของทรัพย์สินจะจ้างผู้จัดการอิสระ ซึ่งจะรับหน้าที่ดูแลทรัพย์สิน เช็คอินแขก และแก้ไขปัญหาด้านการดำเนินการ โดยคิดค่าคอมมิชชั่น 10-20% ของค่าเช่า แนวทางนี้เป็นวิธีแก้ปัญหาขั้นกลางระหว่างการบริหารจัดการตนเองและการทำงานกับบริษัทบริหารจัดการมืออาชีพ ในทางกลับกัน ตัวแทนที่มีประสบการณ์ในตลาดท้องถิ่นสามารถตอบสนองปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็วและลดต้นทุนด้านเวลาของเจ้าของได้ ในทางกลับกัน คำถามเรื่องความไว้วางใจและความซื่อสัตย์ก็เกิดขึ้นที่นี่ นอกจากนี้คุณภาพของบริการอาจแตกต่างกันและไม่สอดคล้องกับระดับของบริษัทมืออาชีพเสมอไป

รายได้สุทธิที่คาดหวังจากตัวเลือกนี้โดยทั่วไปจะอยู่ในช่วง 5-10% ซึ่งต่ำกว่าการจัดการอิสระ แต่สามารถเป็นทางประนีประนอมที่ยอมรับได้สำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมที่จะดำเนินธุรกิจอย่างอิสระอย่างเต็มรูปแบบ

บริษัทจัดการของผู้พัฒนา

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในประเทศไทยนำเสนอโปรแกรมการจัดการทรัพย์สินที่ให้เจ้าของสามารถให้เช่าทรัพย์สินของตนโดยใช้ความพยายามที่น้อยที่สุด เมื่อเลือกตัวเลือกนี้ คุณสามารถเลือกได้สองวิธีหลัก ได้แก่ รายได้ที่รับประกันภายใต้สัญญา (เช่น 6% ต่อปี) หรือการแบ่งปันรายได้ ซึ่งบริษัทจัดการจะได้รับ 30-40% ของรายได้จากการเช่า หลังจากหักภาษีแล้ว ผลตอบแทนสุทธิโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 4% ถึง 8% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาว่าการเข้าร่วมโปรแกรมดังกล่าวมีข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์สินของคุณ โดยมักจะอนุญาตให้พำนักในทรัพย์สินได้เพียง 15-30 วันเท่านั้นในช่วงนอกฤดูกาล (ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม)

โครงการบางโครงการจัดระเบียบการบริหารจัดการการเช่าโดยใช้หลักการ "กลุ่มการเช่า" โดยทรัพย์สินจะถูกจัดกลุ่มตามประเภท (เช่น ตามจำนวนห้อง) และรายได้ที่สร้างขึ้นจะถูกนำมารวมกันและกระจายไปยังเจ้าของ แบบจำลองนี้จะช่วยปรับความผันผวนของผลกำไรของเจ้าของให้ราบรื่นขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีลักษณะเด่นเหนือกว่าค่าเฉลี่ย (เช่น วิวจากหน้าต่างสวยงาม สิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับการปรับปรุง ฯลฯ) อาจมีกำไรน้อยลง

ตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด แต่ผลกำไรมักจะต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการบริหารจัดการอิสระหรือการทำงานร่วมกับตัวแทนเอกชน

บริษัทบริหารจัดการอิสระ

ตัวเลือกนี้เกี่ยวข้องกับการจ้างบุคคลภายนอกสำหรับกิจกรรมการดำเนินงานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัทเฉพาะทางที่ให้บริการระดับมืออาชีพครบวงจร บริษัทจัดการอิสระจะดูแลการตลาด การคัดเลือกและการตรวจสอบผู้เช่า การเจรจา การดำเนินการตามสัญญา การควบคุมการชำระเงินตรงเวลา และการแก้ไขปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่การซ่อมแซมตามปกติไปจนถึงการทำความสะอาด ในเวลาเดียวกัน เจ้าของก็มีข้อจำกัดน้อยลงในการใช้ทรัพย์สินส่วนตัว

ด้วยความรู้ที่ลึกซึ้งเกี่ยวกับตลาดในพื้นที่ การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ และเครือข่ายผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ บริษัทจัดการจึงสามารถให้บริการในระดับสูง ตอบสนองคำขอของผู้เช่าได้ทันท่วงที และให้การสนับสนุนตลอดเวลา นอกจากนี้ อัตราการเข้าพักของทรัพย์สินมักจะสูงกว่าเมื่อทำงานผ่านตัวแทนส่วนตัว ผลตอบแทนสุทธิที่อาจทำได้คือ 7 ถึง 12% ต่อปี

ที่พักอาศัยแบรนด์ดังที่บริหารจัดการโดยผู้ประกอบการโรงแรม

Branded Residences คือทรัพย์สินที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมชื่อดัง เช่น Four Seasons, Ritz-Carlton, Banyan Tree หรือ Mandarin Oriental ด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เจ้าของจะรวมทรัพย์สินดังกล่าวไว้ในพอร์ตโฟลิโอของเครือโรงแรมโดยอัตโนมัติ ซึ่งจะทำให้ผู้เช่าได้รับบริการในระดับสูงและมีความมั่นใจ ผู้ประกอบการโรงแรมดูแลการจัดการทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นการตลาด การคัดเลือกแขก การจอง การเช็คอิน และการบำรุงรักษาโรงแรม และยังให้บริการคอนเซียร์จตลอด 24 ชั่วโมง และการบำรุงรักษาทางเทคนิคอีกด้วย

ความร่วมมือกับผู้ประกอบการโรงแรมมีข้อดีที่สำคัญหลายประการ ชื่อเสียงของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะแบรนด์ที่มีชื่อเสียงทำให้สามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพสูงได้ ทำให้สามารถกำหนดราคาค่าเช่าที่สูงและมีอัตราการเข้าพักที่สูง นอกจากนี้ การมีใบอนุญาตโรงแรมยังให้สิทธิ์ในการเช่ารายวันซึ่งเพิ่มผลกำไรได้อย่างมาก ผู้ประกอบการโรงแรมยังทำหน้าที่เป็นตัวแทนด้านภาษี ซึ่งช่วยบรรเทาปัญหาด้านการบริหารต่างๆ ให้กับเจ้าของโรงแรมและรับประกันการรับเงินที่สะอาด แม้ว่าค่าคอมมิชชั่นในโครงการดังกล่าวอาจสูงถึงส่วนแบ่งรายได้ที่สำคัญ โดยปกติอยู่ที่ 50% ถึง 60% แต่รายได้สุทธิขั้นสุดท้ายสำหรับเจ้าของอยู่ที่ 7-10% ต่อปี

ตัวเลือกนี้เหมาะสมที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผสมผสานการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลเข้ากับผลตอบแทนสูง ความเสี่ยงน้อยที่สุด และการสนับสนุนการดำเนินงานเต็มรูปแบบ

บริษัทจัดการเรียกเก็บค่าคอมมิชชั่นสำหรับอะไร?

บริษัทจัดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับบริการจัดการทรัพย์สินให้เช่าหลายประเภท ค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าหรือเป็นการชำระเงินคงที่ ด้านล่างนี้เป็นรายการรวมบริการและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง:

1. ค่าธรรมเนียมการจัดการทั่วไปและการจัดการทางการเงิน

   • โดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 10% ถึง 20% ของค่าเช่ารายเดือน

   • รวมไปถึงการเก็บค่าเช่า การจัดการเงินฝากโดยตรง การรักษาบันทึกรายรับและรายจ่าย และการรับรองการชำระเงินตรงเวลา

2. ค่าเช่า

   • ค่าธรรมเนียมครั้งเดียวสำหรับการค้นหาและวางผู้เช่าใหม่ ซึ่งอาจเป็นจำนวนเงินที่เท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนหรือเป็นเปอร์เซ็นต์คงที่ของรายได้ต่อปี

   • ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการโฆษณา การแสดงทรัพย์สิน การคัดเลือกผู้เช่าที่มีศักยภาพ (การตรวจสอบเครดิต การจ้างงาน และประสบการณ์การเช่าก่อนหน้านี้) และการจัดเตรียมข้อตกลงการเช่า

3. การบำรุงรักษาและซ่อมแซม

   • บริษัทบางแห่งรวมการบำรุงรักษาพื้นฐานไว้ในค่าธรรมเนียมการจัดการทั่วไป และอาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับงานที่ซับซ้อนมากขึ้นหรือที่ไม่ได้กำหนดไว้ล่วงหน้า

   • รวมถึงการประสานงานการทำงานกับผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้ การดำเนินการซ่อมแซมตามปกติ การทำความสะอาด และการแก้ไขปัญหาการปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้องกับสภาพทางเทคนิคของสถานที่

4. ค่าธรรมเนียมต่ออายุสัญญาเช่า

   • ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บเมื่อต่ออายุสัญญาเช่า ซึ่งอาจเป็นแบบคงที่หรือแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารายเดือน

   • ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการในการเตรียมและดำเนินการตามข้อตกลงการเช่าฉบับใหม่

5. ค่าธรรมเนียมการว่างงาน

   • ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากบริษัทจัดการในช่วงที่ทรัพย์สินยังคงว่างเปล่า

   • ส่งเสริมให้บริษัทจัดการดำเนินการเติมทรัพย์สินที่ว่างโดยทันที และสามารถแสดงเป็นจำนวนคงที่หรือการลดค่าคอมมิชชั่นขั้นพื้นฐานได้

6. ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบสถานที่เป็นประจำ

   • การตรวจสอบเป็นระยะเพื่อตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการเช่า

   • สามารถดำเนินการได้เป็นประจำทุกปีหรือทุกหกเดือน ซึ่งช่วยให้สามารถระบุและขจัดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ทันท่วงที

7. การจัดการและการปฏิบัติตามสัญญาเช่า

   • รวมถึงการจัดเตรียม ปรับปรุง และติดตามข้อตกลงการเช่า และให้แน่ใจว่าทรัพย์สินเป็นไปตามข้อกำหนดในท้องถิ่นและรัฐบาลกลางที่เกี่ยวข้อง

   • บริการเหล่านี้ช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาทางกฎหมายและสร้างเสถียรภาพด้านรายได้ให้กับเจ้าของ

วิธีการเลือกบริษัทจัดการ

ก่อนอื่นขอแนะนำให้ทำการวิจัยตลาดอย่างละเอียดและอ่านบทวิจารณ์เกี่ยวกับบริษัทต่างๆ มองหาบริษัทที่มีชื่อเสียงที่ไร้ที่ติและคำแนะนำเชิงบวก และอย่าลังเลที่จะติดต่อเจ้าของทรัพย์สินอื่น ๆ เพื่อขอคำติชมที่เป็นอิสระเกี่ยวกับคุณภาพของบริการที่ให้มา

สิ่งสำคัญประการหนึ่งคือความโปร่งใสของโครงสร้างค่าคอมมิชชัน เลือกบริษัทที่อธิบายค่าบริการและบริการต่างๆ อย่างชัดเจนและละเอียด เพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนที่ไม่คาดคิดและความเข้าใจผิดในอนาคต โปรดทราบว่ามีสัญญาโดยละเอียดซึ่งระบุการชำระเงินทั้งหมดอย่างชัดเจน รวมถึงค่าธรรมเนียมที่ซ่อนอยู่ด้วย

ค่าธรรมเนียมแอบแฝงที่ต้องระวัง

แม้ว่าต้นทุนของบริการจัดการทรัพย์สินในภูเก็ตโดยทั่วไปจะค่อนข้างโปร่งใส แต่บางบริษัทอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมแอบแฝงเพิ่มเติมซึ่งอาจลดผลกำไรของคุณได้ ตัวอย่างเช่น บริษัทจัดการรายบุคคลอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในการลงรายการทรัพย์สินเพื่อขายหรือให้เช่าบนเว็บไซต์ของตนหรือผ่านทางแพลตฟอร์มของตนเอง อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ค่าบำรุงรักษาสระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกาย ซึ่งอาจต้องส่งต่อให้กับเจ้าของ นอกจากนี้ บริษัทบางแห่งอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจากผู้เช่าสำหรับค่าสาธารณูปโภคหรือค่าตรวจสอบบ้าน ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะส่งผลต่อความน่าสนใจในการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

เพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนที่ไม่คาดคิด จำเป็นต้องตรวจสอบสัญญาอย่างรอบคอบ และให้แน่ใจว่าได้เปิดเผยค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ล่วงหน้า ความโปร่งใสของเงื่อนไขความร่วมมือทำให้คุณสามารถประเมินด้านการเงินของการจัดการทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำ และเลือกพันธมิตรที่จะเสนอมูลค่าคุ้มราคาที่สุด โดยขจัดการชำระเงินที่ซ่อนอยู่

คำถามที่พบบ่อย

สามารถเจรจาค่าธรรมเนียมของบริษัทจัดการได้หรือไม่?
ใช่ บริษัทจัดการหลายแห่งยินดีที่จะเจรจาและปรับค่าธรรมเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลายแห่งหรือยินดีที่จะผูกมัดตามข้อตกลงในระยะยาว

ค่าบริการพื้นฐานที่รวมอยู่ในค่าบริการจัดการคืออะไร?
โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมพื้นฐาน (10% ถึง 20% ของรายได้รายเดือน) จะครอบคลุมการเก็บค่าเช่า การจัดการผู้เช่า และการประสานงานการบำรุงรักษาตามกำหนดเวลา อย่างไรก็ตาม รายการบริการอาจแตกต่างกันไป ดังนั้นโปรดตรวจสอบรายละเอียดกับบริษัทที่เลือกเสมอ

การเลือกผู้เช่าจำเป็นต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือไม่?
ใช่ บริษัทส่วนใหญ่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมครั้งเดียวในการหาผู้เช่าใหม่ ค่าธรรมเนียมนี้ครอบคลุมค่าโฆษณา ค่าฉายภาพยนตร์ ค่าคัดเลือกผู้สมัคร และการจัดทำสัญญาเช่า

การตรวจสอบสภาพโรงงานดำเนินการบ่อยแค่ไหน?
การตรวจสอบทรัพย์สินโดยทั่วไปจะดำเนินการเป็นประจำทุกปีหรือทุกครึ่งปี ความถี่ที่แน่นอนขึ้นอยู่กับนโยบายของบริษัทจัดการและความต้องการส่วนบุคคลของคุณสำหรับการติดตามทรัพย์สิน

ค่าธรรมเนียมการจัดการสามารถหักจากภาษีได้หรือไม่?
ใช่แล้ว ค่าบริการจัดการทรัพย์สินโดยทั่วไปจะสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ อย่างไรก็ตาม เพื่อการใช้หักลดหย่อนภาษีที่ถูกต้อง ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้บัญชีมืออาชีพหรือที่ปรึกษาด้านภาษี

การทำสัญญาควรคำนึงถึงอะไรบ้าง?
สิ่งสำคัญคือสัญญาจะต้องมีคำอธิบายค่าธรรมเนียมและบริการทั้งหมด เงื่อนไขการใช้งาน ตลอดจนเงื่อนไขการยกเลิกอย่างชัดเจน ความโปร่งใสของทุกจุดของสัญญาจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายและความเข้าใจผิดที่ไม่คาดคิดในอนาคต

การทำความเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขความร่วมมือกับบริษัทจัดการถือเป็นปัจจัยสำคัญในการประกันผลกำไรสูงสุดและการบริหารจัดการทรัพย์สินของคุณอย่างมีประสิทธิภาพ