ตัวเลือกการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติมีการควบคุมอย่างเข้มงวด ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ลงทุนในระบบเศรษฐกิจโดยผ่านโครงการของรัฐบาลซึ่งอนุญาตให้พวกเขาซื้อคอนโดมิเนียม การซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวนั้นแทบจะไม่ใช่สิ่งที่สามารถจ่ายได้ และการทำธุรกรรมผ่านคู่สมรสชาวไทยไม่ได้ให้ความคุ้มครองทางกฎหมายที่เพียงพอ

ทรัพย์สินดังกล่าวอาจจำเป็นเพื่อสร้างบ้านพักตากอากาศ บ้านพักคนชรา หรือฐานการลงทุน การซื้อที่ดินโดยตรงนั้นมีข้อจำกัด และความสามารถในการซื้อที่ดินขนาดเล็กโดยได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีเป็นเรื่องที่หายากมาก เนื่องมาจากข้อกำหนดที่เข้มงวดและข้อกังวลของรัฐบาลเกี่ยวกับผลกระทบของการซื้อจำนวนมากต่อตลาด

ชาวต่างชาติอาจได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารหรือที่ดินภายใต้เงื่อนไขบางประการ แต่ข้อยกเว้นดังกล่าวจะต้องได้รับการตีความโดยหน่วยงานของรัฐอย่างเคร่งครัดเป็นพิเศษและอยู่ภายใต้การตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง

บทความนี้จัดทำขึ้นโดยอาศัยเอกสารจากบริษัทกฎหมาย “Lorenz & Partners”

ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและทรัพย์สินในประเทศไทย

สำหรับบุคคลทั่วไป

เป็นเรื่องยากยิ่งสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย และการพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้โครงการที่ไม่เป็นทางการนั้นมีความเสี่ยงสูง ขอแนะนำให้ดำเนินการธุรกรรมใดๆ หลังจากปรึกษากับทนายความแล้วเท่านั้น เพื่อปกป้องเงินที่ลงทุนไว้จากการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น

ตามกฎหมายที่ดิน มีขั้นตอนพิเศษสำหรับการได้มาซึ่งที่ดินโดยชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตัวเลือกภายใต้ มาตรา มาตรา 86 กำหนดให้ต้องมีข้อตกลงพิเศษระหว่างประเทศ ซึ่งไม่ได้มีผลบังคับใช้มานานแล้ว และต้องมีความเป็นไปได้ในการซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย (ไม่เกิน 1,600 ตร.ม.) ภายใต้ มาตรา 96 bis และ ter ต้องใช้เงินลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในเมืองใหญ่ เงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น การบังคับใช้ไซต์เป็นเวลาสองปี จะจำกัดการเข้าถึงตัวเลือกนี้อย่างมาก

ทางเลือกหนึ่งคือการได้รับทรัพย์สินผ่านการแต่งงานกับพลเมืองไทย อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังการสมรสจะส่งผลให้เกิดการเป็นเจ้าของร่วมกันซึ่งขัดต่อข้อกำหนดของกฎหมาย การแบ่งทรัพย์สินโดยตกลงเบื้องต้นเป็นไปได้ แต่ต้องทำอย่างเป็นทางการก่อนจดทะเบียนสมรสเท่านั้น โดยโครงการที่มีการจดทะเบียนสิทธิถิ่นที่อยู่ถาวรจะให้เฉพาะสิทธิใช้ทรัพย์สินแก่คู่สมรสชาวไทยเท่านั้น

ดังนั้นตัวเลือกใดๆ สำหรับการซื้อที่ดินหรืออาคารโดยชาวต่างชาติจึงเกี่ยวข้องกับข้อจำกัดที่เข้มงวดและการควบคุมของรัฐบาลในระดับสูง ซึ่งต้องมีการวิเคราะห์ทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วนสำหรับธุรกรรมแต่ละรายการ

การซื้ออาคาร

สำหรับชาวต่างชาติ การเป็นเจ้าของอาคารนั้นง่ายกว่าการเป็นเจ้าของที่ดินมาก ในประเทศไทย กฎหมายอนุญาตให้แยกกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินออกจากกัน ทำให้สามารถเช่าที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาเพื่อการก่อสร้างได้

คนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 30 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี อย่างไรก็ตามการเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี จะต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า

สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารที่สร้างขึ้นจะต้องจดทะเบียนแยกต่างหากและได้รับการยืนยัน เช่น โดยใบอนุญาตการก่อสร้าง ไม่ใช่โดยหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อเจ้าของไซต์เปลี่ยนแปลง เจ้าของคนใหม่จะเรียกร้องให้รื้อถอนอาคาร จึงแนะนำให้ระบุการรับประกันและเงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าเพิ่มเติมไว้ในสัญญา

สำหรับนิติบุคคล

บริษัทต่างประเทศที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นเกินร้อยละ 49 จะไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ข้อยกเว้นจะทำได้เฉพาะเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หรือเป็นการลงทุนมูลค่าไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท โดยต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทยและอยู่ในประเทศไม่น้อยกว่า 5 ปี

นอกเขตอุตสาหกรรม บริษัทที่มีต่างชาติมีส่วนร่วมมากกว่าร้อยละ 49 ดำเนินการภายใต้กฎเกณฑ์เดียวกันกับบุคคล สำหรับอัตราการมีส่วนร่วมระหว่าง 40% ถึง 49% จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากกรมที่ดินหรือผู้ว่าราชการจังหวัด โดยทั่วไป บริษัทต่างๆ จะก่อตั้งขึ้นโดยมีส่วนแบ่งจากต่างชาติน้อยกว่า 40% จากนั้นจึงได้เพิ่มส่วนแบ่งดังกล่าวขึ้น แต่โครงการดังกล่าวจะต้องอยู่ภายใต้การตรวจสอบอย่างใกล้ชิดจากทางการ

ในเขตอุตสาหกรรมที่ถูกสร้างขึ้นเป็นพิเศษ บริษัทต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้อย่างถูกกฎหมายหากดำเนินกิจกรรมที่ได้รับการอนุมัติ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ยุติหรือโอนกิจการ จะต้องขายไซต์ภายในสามปี

บริษัทที่ได้รับสิทธิส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ก็สามารถซื้อที่ดินได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม หากการมีส่วนร่วมของต่างชาติเกิน 40% จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจาก BOI และหลังจากที่สูญเสียผลประโยชน์แล้ว ที่ดินที่ได้มาจะต้องถูกขายภายในหนึ่งปี

การซื้อคอนโดมิเนียม

การซื้อคอนโดมิเนียมถือเป็นวิธีที่ง่ายและน่าเชื่อถือที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ธุรกรรมดังกล่าวสามารถทำได้ทั้งโดยบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยมีเงื่อนไขว่าชาวต่างชาติจะต้องถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49 ของจำนวนหน่วยลงทุนในอาคารทั้งหมด โอกาสในการซื้อคอนโดมิเนียมจะเกิดขึ้นหากชาวต่างชาติมีใบอนุญาตถิ่นที่อยู่ ได้รับการสนับสนุนจาก BOI หรือชำระเงินเป็นสกุลเงินต่างประเทศ

การยืนยันความเป็นเจ้าของห้องชุดจะดำเนินการในลักษณะเดียวกับการจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน เจ้าของจะได้รับใบรับรองซึ่งระบุชื่อของเขา ที่ตั้งและขนาดของที่ดินและหน่วยที่อยู่อาศัย รวมถึงส่วนแบ่งของเขาในพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร แต่ขณะเดียวกันสิทธิในอาณาเขตร่วมก็ยังคงเป็นของเจ้าของชาวไทย

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ดำเนินการผ่านกรมที่ดิน ในการลงทะเบียนธุรกรรมจำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงอย่างเป็นทางการ และในกรณีของการจำนอง ต้องมีเอกสารเพิ่มเติมในระหว่างการลงทะเบียน จะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมดังต่อไปนี้: 2% ของราคาประเมินเมื่อโอนกรรมสิทธิ์, 0.5% ของราคาซื้อหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าจำนวนใดจะสูงกว่า) ในรูปแบบอากรแสตมป์ และ 1% ของยอดเงินจำนองเมื่อจดทะเบียน

ชาวต่างชาติสามารถสืบทอดคอนโดมิเนียมได้ แต่จะต้องไม่เกินขีดจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ 49% หากเกินโควตา ทรัพย์สินที่ตกทอดมาจะต้องถูกขายภายใน 1 ปี นับจากวันที่ได้รับ

ที่ดินให้เช่าในประเทศไทย

ในการเช่าที่ดิน สิ่งสำคัญคือต้องแน่ใจว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

การให้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าและอุตสาหกรรม อยู่ภายใต้การควบคุมของพระราชบัญญัติ พ.ศ.2542 อนุญาตให้เช่าในระยะยาวได้ถึง 2x50 ปี โดยจะต้องทำเป็นหนังสือ จดทะเบียนกับกรมที่ดิน และมีข้อมูลประเภทการใช้งานรวมอยู่ด้วย สัญญาเช่าที่เกิน 100 ไร่ต้องได้รับการอนุมัติเพิ่มเติม และสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วสามารถใช้เป็นหลักประกัน สืบทอด หรือเช่าช่วงได้หากจดทะเบียนถูกต้อง

เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย สัญญาเช่าจะต้องไม่เกิน 30 ปี โดยมีความเป็นไปได้ในการต่อสัญญาที่คล้ายคลึงกันสองครั้ง สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรถือเป็นเงื่อนไขบังคับตามกฎหมาย และการทำธุรกรรมที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี จะต้องลงทะเบียนบังคับกับกรมที่ดิน การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วงจะได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีที่สัญญามีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องเท่านั้น

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เจ้าของแต่ละรายมีสิทธิ์ที่จะขายที่ดินหรือคอนโดมิเนียมต่อเมื่อใดก็ได้ ในขณะเดียวกัน ระบบภาษีสำหรับบุคคลและนิติบุคคลอาจแตกต่างกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายที่ดินเชิงพาณิชย์จะต้องเสียภาษี 3% ของมูลค่าที่ประเมินหรือราคาซื้อขายจริงที่สูงกว่า กรณีจำหน่ายที่ดินที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ ภาษีนี้จะใช้ได้หากทำธุรกรรมภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้มา ยกเว้นกรณีเวนคืน ตกทอด หรือโอนให้หน่วยงานของรัฐ

ภาษีท้องถิ่น

ภาษีท้องถิ่นเป็นการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะและมีจำนวนร้อยละ 10 ของจำนวนเงิน

หน้าที่ของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือ 2% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน ระหว่างวันที่ 3 กุมภาพันธ์ ถึง 31 ธันวาคม 2564 ได้มีการปรับลดอัตราภาษีสำหรับอสังหาฯ ที่มีอาคารหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อจากผู้ประกอบการที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%

อากรแสตมป์

อากรแสตมป์คือ 0.5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ประเมินหรือราคาซื้อจริงที่สูงกว่า ค่าธรรมเนียมนี้ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ธุรกรรมไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (สำหรับนิติบุคคล)

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคล มูลค่าที่ประเมินจะต้องเสียภาษี 1% ภาษีนี้จะถูกหักโดยผู้ซื้อและโอนไปยังกรมสรรพากร และผู้ขายจะได้รับใบรับรองการเครดิตภาษีนิติบุคคล

ภาษีการขายที่ดินเชิงพาณิชย์ (สำหรับบุคคลธรรมดา)

ภาษีเงินได้ใช้กับการขายที่ดินเชิงพาณิชย์โดยบุคคลธรรมดา ฐานภาษีจะถูกกำหนดโดยมูลค่าที่ประมาณการไว้ แม้ว่าจะต่ำกว่าราคาธุรกรรมที่แท้จริงก็ตาม จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองแปลงที่ขาย

จำนวนเงินที่ได้จะถูกหารด้วยจำนวนปีของการเป็นเจ้าของ จากนั้นตัวเลขที่ได้จะถูกเรียกเก็บภาษีตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้าทั่วไป

ผลลัพธ์สุดท้ายจะถูกคูณด้วยจำนวนปีของการเป็นเจ้าของซึ่งจะกำหนดจำนวนภาษีที่ผู้ขายจะต้องชำระ หากที่ดินได้มาโดยการรับมรดกหรือผ่านธุรกรรมทางกฎหมายที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์อื่นๆ จะมีการเรียกเก็บภาษีเพียง 50% ของมูลค่าที่ประเมินเท่านั้น