เมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นักลงทุนมักมุ่งเน้นไปที่ความเป็นไปได้ในการได้รับรายได้จากการเช่าที่มั่นคง มีโปรแกรมการให้เช่าหลักๆ สองโปรแกรมในตลาด: รายได้ที่รับประกันและเงินเช่ารวม โครงการแรกกำหนดให้มีเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนคงที่ตามที่ระบุในสัญญา ซึ่งจะทำให้สามารถคาดการณ์รายได้ได้ ในขณะที่โครงการที่สองจะขึ้นอยู่กับรายได้จากการเช่าจริงหลังจากหักค่าใช้จ่ายของบริษัทจัดการแล้ว ในบทความนี้ เราจะดูรายละเอียดคุณลักษณะ ประโยชน์ และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นของแต่ละตัวเลือก และจัดทำตารางเปรียบเทียบเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจเลือกอย่างรอบรู้โดยพิจารณาจากโปรไฟล์การลงทุนของคุณ
โปรแกรมรายได้รับประกันคืออะไร
โครงการรายได้ที่รับประกันเป็นโครงการลงทุนซึ่งนักลงทุนจะได้รับรายได้ประจำปีคงที่ซึ่งแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยทั่วไป ผลตอบแทนที่รับประกันจะอยู่ระหว่าง 5 ถึง 10% ต่อปี ซึ่งช่วยให้มีกระแสเงินสดที่มั่นคงโดยไม่คำนึงถึงความต้องการเช่าที่ผันผวนตามฤดูกาล
ทรัพย์สินที่ดีที่สุดในประเทศไทย
ทางเลือกหนึ่งในการดำเนินการตามโปรแกรมคือ แผนระยะสั้นที่ออกแบบไว้สองสามปี ในกรณีนี้ จะทำหน้าที่เหมือนส่วนลดในการซื้อทรัพย์สินแบบขยายเวลา โครงการดังกล่าวอาจมีผลตอบแทนจากการเช่าที่ต่ำ เนื่องจากมีจุดมุ่งหมายหลักเพื่อกระตุ้นยอดขาย สำหรับนักลงทุน นี่อาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจหากมีการวางแผนที่จะขายทรัพย์สินอีกครั้งเพื่อทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาด หรือหากทรัพย์สินดังกล่าวถือเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล อย่างไรก็ตาม โปรแกรมระยะสั้นมักมาพร้อมกับความไม่แน่นอนในระดับสูงขึ้นหลังจากระยะเวลาที่รับประกันสิ้นสุดลง เนื่องจากผลตอบแทนในอนาคตไม่แน่นอนอีกต่อไป
อีกทางเลือกหนึ่งคือ โปรแกรมระยะยาวระยะเวลา 10–15 ปี เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว ผู้พัฒนามักจะเสนอซื้อทรัพย์สินในราคาเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (10–15%) แนวทางนี้ช่วยให้เราพิจารณาการลงทุนได้ในลักษณะเงินฝากธนาคารระยะยาวที่มีผลตอบแทนสูง (ประมาณ 5-7% ต่อปี) และมีความเสี่ยงน้อยที่สุด ข้อดีหลักของตัวเลือกนี้คือความเสถียรและไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการดูแลรักษาทรัพย์สิน เนื่องจากความรับผิดชอบในการบริหารจัดการและการดำเนินงานจะถูกโอนไปยังผู้พัฒนาหรือบริษัทจัดการ สำหรับนักลงทุน สิ่งนี้รับประกันความสามารถในการคาดการณ์รายได้และไม่จำเป็นต้องมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการปฏิบัติการ
ดังนั้น การรับประกันรายได้จึงถือเป็นกลยุทธ์การลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมได้ ที่นี่คุณจะได้รับกระแสเงินสดที่คาดเดาได้ แต่คุณก็ไม่สามารถคาดหวังผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยได้เช่นกัน
สระว่ายน้ำให้เช่า
โครงการ Rental Pool คือแผนการบริหารจัดการการเช่าแบบรวม โดยที่คอนโดมิเนียมที่มีลักษณะคล้ายกันจำนวนหนึ่งจะถูกนำมารวมกันเพื่อเพิ่มอัตราการเข้าพักและเพิ่มผลตอบแทนให้สูงสุด (เช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดหนึ่งที่มีวิวทะเล) รายได้จากโปรแกรม Rental Pool นั้นไม่เหมือนกับรายได้ที่รับประกัน ซึ่งนักลงทุนจะได้รับเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนโดยไม่คำนึงถึงความผันผวนของตลาด แต่รายได้จากโปรแกรม Rental Pool นั้นจะขึ้นอยู่กับรายได้จากการเช่าจริง บริษัทจัดการมีบทบาทสำคัญที่นี่ เนื่องจากประสิทธิภาพของสระว่ายน้ำทั้งหมดขึ้นอยู่กับความเป็นมืออาชีพและประสบการณ์โดยตรง
รูปแบบการดำเนินงานสระว่ายน้ำให้เช่ามี 2 รูปแบบหลัก:
การแบ่งปันผลกำไร
ภายใต้โครงการนี้ บริษัทจัดการจะรวมรายได้ค่าเช่าทั้งหมดของสระน้ำก่อน จากนั้นจึงหักค่าใช้จ่ายด้านการตลาด การบำรุงรักษา และการจัดการทรัพย์สินทั้งหมด กำไรที่เหลือจะถูกแบ่งปันให้กับเจ้าของ โดยทั่วไปแล้ว ผู้บริหารที่บริหารจัดการจะเก็บไว้ 20-30% และจ่ายส่วนที่เหลือ 70-80% ให้กับนักลงทุน แนวทางนี้อาจดูน่าสนใจแต่ในบริบทของการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นและคุณภาพการบริการที่ลดลง บริษัทจัดการอาจถูกบังคับให้เพิ่มต้นทุนการตลาดเพื่อรักษาอัตราการเข้าพัก
หากสัญญาไม่ได้กำหนดขีดจำกัดค่าใช้จ่ายดังกล่าว หลังจากนั้นไม่กี่ปี กำไรที่แท้จริงสำหรับเจ้าของอาจลดลงอย่างมาก ดังนั้นในการเลือกแผนการแบ่งผลกำไรจึงจำเป็นต้องศึกษาเงื่อนไขในสัญญาและประเมินประสบการณ์ของบริษัทจัดการอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ค่าใช้จ่ายส่วนแบ่งสูงทำให้รายได้ของผู้ลงทุนลดมูลค่าลง
การแบ่งปันรายได้
ในรูปแบบการแบ่งปันรายได้ ผู้ประกอบการโรงแรมจะแบ่งรายได้จากการเช่าทั้งหมดให้กับเจ้าของโรงแรมทันที โดยไม่หักค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการจัดการก่อน ต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมดจะได้รับการครอบคลุมโดยส่วนแบ่งของผู้จัดการ ซึ่งโดยทั่วไปจะได้รับ 30-40% ของรายได้ โดยที่ 60-70% ที่เหลือจะมอบให้กับนักลงทุน แนวทางนี้ทำให้การกระจายรายได้มีความโปร่งใสมากขึ้นและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ค่าใช้จ่ายจะทำให้กำไรสุทธิลดลง การแบ่งรายได้มักใช้โดยผู้ประกอบการมืออาชีพที่ทำงานในทำเลที่ดีที่สุด ซึ่งพวกเขาสามารถรับประกันการเข้าพักของวัตถุอย่างมั่นคงและระดับการบริการที่สูง ซึ่งมีผลดีต่อผลกำไรขั้นสุดท้ายสำหรับเจ้าของ
ในทั้งสองกรณีความสำเร็จของโครงการ Rental Pool ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของบริษัทจัดการโดยตรง ความสามารถของเธอในการจัดการการให้เช่าทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผล ควบคุมต้นทุน และรักษาระดับการบริการที่สูงจะเป็นตัวกำหนดว่ารายได้จะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกว่าโครงการที่รับประกันหรือจะต่ำกว่าที่คาดหวัง นักลงทุนควรอ่านข้อกำหนดของข้อตกลงอย่างรอบคอบ ประเมินประสบการณ์และชื่อเสียงของผู้ประกอบการ และดำเนินการวิเคราะห์ตลาดอย่างครอบคลุมก่อนตัดสินใจขั้นสุดท้าย
ตารางเปรียบเทียบ
| จุดสำคัญ | การรับประกันการเช่า | สระว่ายน้ำให้เช่า |
|---|---|---|
| ความมั่นคงด้านรายได้ | การชำระเงินคงที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยไม่คำนึงถึงเงื่อนไขตลาด | รายได้ขึ้นอยู่กับการเข้าใช้จริงและประสิทธิภาพการเช่า |
| ความสามารถในการทำกำไร | โดยทั่วไปอยู่ที่ 5-10% ต่อปี ซึ่งคาดการณ์ได้ แต่มีศักยภาพในการเติบโตที่จำกัด | อาจสูงขึ้นหากมีผู้เข้าใช้พื้นที่อย่างต่อเนื่อง แต่รายได้จะแตกต่างกันไป |
| ระดับความเสี่ยง | ความเสี่ยงต่ำ – การชำระเงินที่มั่นคง แม้จะมีผู้เข้าพักน้อย | ความเสี่ยงที่สูงขึ้น – รายได้ขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพการบริหารจัดการและสภาวะตลาดโดยตรง |
| บทบาทของบริษัทจัดการ | ขั้นต่ำ – ผู้พัฒนาหรือบริษัทจัดการให้การชำระเงินคงที่ | สิ่งสำคัญคือประสบการณ์และความเป็นมืออาชีพของผู้ปฏิบัติงานมีอิทธิพลอย่างมากต่อผลกำไร ข้อผิดพลาดในการบริหารจัดการอาจทำให้รายได้ลดลง |
| ระยะเวลาของโปรแกรม | อาจเป็นระยะสั้น (เช่น 2 ปี โดยแอบอ้างว่าเป็นส่วนลด) หรือระยะยาว (10-15 ปี) | โดยทั่วไปจะใช้หลังจากระยะเวลาการรับประกันสิ้นสุดลงหรือเป็นโครงการเช่าพื้นฐานโดยไม่มีระยะเวลาที่แน่นอน |
| วิธีการจัดจำหน่าย | เปอร์เซ็นต์คงที่ของมูลค่าทรัพย์สิน | การแบ่งกำไรหรือรายได้ที่แท้จริง: การแบ่งผลกำไร : การจัดสรรกำไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย (ผู้ประกอบการ 20-30% นักลงทุน 70-80%) การแบ่งรายได้: การแบ่งรายได้ทั้งหมด โดยผู้ประกอบการจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย (โดยปกติ 30-40% สำหรับผู้ประกอบการ และ 60-70% สำหรับนักลงทุน) |
| การควบคุมต้นทุน | ค่าใช้จ่ายมีการระบุไว้ล่วงหน้าในสัญญาและไม่กระทบต่อรายได้คงที่ | ต้นทุนการตลาดและการจัดการส่งผลโดยตรงต่อผลกำไรของคุณ การมีข้อจำกัดและเงื่อนไขที่โปร่งใสในสัญญาถือเป็นสิ่งสำคัญ |
โปรแกรมรวม
โปรแกรมรวมเป็นเครื่องมือการลงทุนที่ยืดหยุ่นที่นำเสนอโดยแบรนด์โรงแรมชั้นนำที่มีประสบการณ์มากมายในตลาด สาระสำคัญของโครงการนี้คือในระยะแรกๆ ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลา 3-5 ปี นักลงทุนจะได้รับรายได้ที่แน่นอนซึ่งทำให้แน่ใจถึงความเสถียรและความสามารถในการคาดเดาการชำระเงินไม่ว่าอัตราการเข้าพักของทรัพย์สินจะเป็นเท่าใดก็ตาม สิ่งนี้มีความเกี่ยวข้องโดยเฉพาะกับสถานที่ใหม่ๆ ซึ่งฐานลูกค้ายังอยู่ในระหว่างการก่อตัว และความต้องการก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้น
แนวทางนี้ช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากอัตราการครอบครองพื้นที่ต่ำในช่วงเริ่มต้นเมื่อความพยายามทางการตลาดและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การรับประกันผลกำไรตั้งแต่เริ่มต้นทำให้ผู้ลงทุนมั่นใจว่าการลงทุนจะสร้างรายได้ แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ถึงระดับน่าดึงดูดใจสูงสุดทางการตลาดก็ตาม
หลังจากช่วงเริ่มต้น เมื่อสถานที่เริ่มดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้นและกิจกรรมการเช่าเริ่มได้รับความนิยม โปรแกรมจะเปลี่ยนเป็นโหมด Rental Pool ในโหมดนี้ รายได้ของนักลงทุนจะขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพักจริงของทรัพย์สินโดยตรง ซึ่งช่วยให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นภายใต้เงื่อนไขตลาดที่เอื้ออำนวย การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ทำให้มีโอกาสใช้ประโยชน์จากข้อดีทั้งหมดของผู้ดำเนินการโรงแรมที่ประสบความสำเร็จในการรวบรวมทรัพย์สินและกระจายรายได้ ซึ่งทำให้กระบวนการให้เช่ามีประสิทธิภาพมากขึ้น
โปรแกรมรวมจึงเป็นจุดกึ่งกลางระหว่างเสถียรภาพของรายได้คงที่และโอกาสที่จะได้รับผลกำไรเพิ่มเติมจากการเติบโตของตลาดแบบไดนามิก นักลงทุนในช่วงเริ่มต้นจะได้รับการปกป้องจากความผันผวนของอุปสงค์ และต่อมามีโอกาสที่จะเพิ่มผลกำไรได้โดยการเข้าร่วมในระบบที่ขึ้นอยู่กับรายได้ค่าเช่าจริง
ตัวเลือกนี้อาจน่าดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสมดุลระหว่างความเสี่ยงขั้นต่ำในช่วงเริ่มต้นของวงจรการลงทุนและแนวโน้มผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นเมื่ออสังหาริมทรัพย์และตลาดพัฒนาไป ในการเลือกโปรแกรมแบบรวม สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาเงื่อนไขการเปลี่ยนผ่านระหว่างขั้นตอนต่างๆ อย่างรอบคอบและประเมินประสบการณ์ของบริษัทจัดการ เนื่องจากความสำเร็จของการดำเนินการตามโครงการทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับความเป็นมืออาชีพ